Steuererklärung für Vermieter

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören:

• Vermietung einer Wohnung
• Vermietung eines Hauses
• Untervermietung eines Zimmers
• Verpachtung von unbebauten Grundstücken
• Vermietung von gewerblichen Räumen
• Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
• Kurzzeitvermietung über Airbnb

Das hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Und der wiederum ist davon abhängig wie hoch deine anderen Einkünfte sind (wie zum Beispiel Gehalt), ob du verheiratet bist oder Kinder hast. Die Spannbreite liegt hier zwischen 14 Prozent und 45 Prozent.

Für Vermietungseinkünfte musst du also in der Regel eine Einkommensteuererklärung abgeben.

Vermietest du an einen gewerblichen Mieter, der auf seine Umsätze Mehrwertsteuer zahlt, kann die Erhebung von Umsatzsteuer auf die Miete für beide Seiten sinnvoll sein. Bei kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen musst du grundsätzlich Umsatzsteuer verlangen. Dabei können für bestimmte Teilleistungen unterschiedliche Steuersätze anfallen.

Bei einer Vermietung im großen Stil kann sogar Gewerbesteuer fällig werden.

Besonders praktisch: Auch die Umsatz- und Gewerbesteuererklärung kannst du mit WISO Steuer erledigen. Das gilt ebenso für die Umsatzsteuervoranmeldungen. Bezahlen musst du natürlich nur einmal.

Auch für Vermieter gilt der Grundfreibetrag. Bis zu dieser Grenze bleiben Einkünfte steuerfrei. Aber Achtung: Sie gilt für deine gesamten Einkünfte. Bekommst du Gehalt, musst du das zu deinen Mieteinnahmen dazurechnen.

Es gibt eine Sonderregel bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen vier Wände gilt. Liegen die Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, bleiben sie steuerfrei. Hierbei handelt es sich um eine Bagatellgrenze des Finanzamts. Überschreitest du diese Freigrenze nur um einen Euro, musst du den gesamten Betrag in deiner Steuererklärung angeben und versteuern.

Viele Kosten rund um die Vermietung nennt man auch Werbungskosten. Und diese kannst du bei der Steuererklärung angeben und so deine Steuerlast drücken.

Je höher die Ausgaben, desto weniger Steuern zahlst du. Wenn deine Kosten höher als die Einnahmen sind, entsteht ein Verlust. Dann fallen keine Steuern für die Mieteinnahmen an. Möglicherweise bekommst du dann sogar Steuern aus anderen Einkunftsarten, wie einem Angestelltenverhältnis, zurück.

Generell gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das heißt: Du kannst die Ausgaben in dem Jahr absetzen, in dem du sie gezahlt hast. Das gilt auch für die Einnahmen. Auch diese versteuerst du erst, wenn du sie auch tatsächlich erhalten hast. Noch ausstehende Mieten musst du nicht in der Steuererklärung angeben.

Wichtig: Bewahre alle Belege zu deinen Kosten gut auf. Mit Steuer-Scan kannst du sie ganz einfach digital sammeln und hast sie jederzeit griffbereit, falls das Finanzamt Nachweise verlangt.

Den Kaufpreis deiner vermieteten Immobilie kannst du nicht auf einmal absetzen, aber auf mehrere Jahre verteilen. Dadurch schreibst du den Kaufpreis für das Gebäude ab. Das Grundstück zählt jedoch nicht dazu.

Das heißt: Jährlich wird ein Teil des Kaufpreises steuerlich abgezogen. Meistens kannst du zwischen 2 und 3 Prozent vom Kaufpreis des Gebäudes abschreiben. Für neu gebaute Wohngebäude geht am Anfang auch mehr und dann sinkt die Abschreibung mit jedem Jahr. Das nennt sich degressive Abschreibung.

Auch die Anschaffungsnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer fließen in die Abschreibung ein.

Mit WISO Steuer brauchst du nichts selbst auszurechnen, denn es berücksichtigt die optimale Abschreibung für dich.

Als Vermieter hast du regelmäßige Betriebskosten wie Müllabfuhr, Grundsteuer, Heizkosten oder Wasser. Diese Kosten kannst du an deine Mieter weitergeben. Das nennt sich „umlegen”. Dafür bekommst du den Betriebskostenvorschuss vom Mieter, den du versteuern musst. Praktisch: Du kannst dann alle Betriebskosten in deiner Steuererklärung absetzen.

Eine Ausnahme gibt es bei vermieteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: die Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage zahlst du als Vermieter mit dem Wohngeld, aber du kannst sie noch nicht zum Zahlungstermin absetzen. Denn du sparst jahrelang einen Betrag an, von dem dann große Instandhaltungen beglichen werden können. Wird dann von der Instandhaltungsrücklage ein neues Dach oder eine neue Fassadendämmung bezahlt, kannst du deinen vollen Anteil der Kosten in der Steuererklärung angeben.

Als Vermieter kannst du die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen deiner Immobilie von der Steuer absetzen. Egal ob du neue Fenster einbauen lässt, das Bad renovierst oder kleinere Reparaturen erledigen musst.

Besonders praktisch: Auch wenn du größere Modernisierungen in mehreren Jahren absetzt, profitierst du langfristig von einer geringeren Steuerlast. So bleibt mehr von deinen Mieteinnahmen bei dir!

Wenn du deine vermietete Wohnung oder dein Haus einrichtest, kannst du richtig Steuern sparen! Egal ob große Möbel wie Schränke und Betten oder kleinere Anschaffungen wie Lampen und Vorhänge – fast alles, was du kaufst, kannst du steuerlich geltend machen.

Gegenstände bis 952 Euro kannst du direkt absetzen. Den Kaufpreis für teurere Anschaffungen verteilst du auf mehrere Jahre. Wie viele? Das ermittelt WISO Steuer automatisch für dich.

Das Beste: Mit WISO Steuer sammelst du deine Belege ganz einfach digital und vergisst keine Ausgabe.

Wenn du als Vermieter zu deiner Immobilie fährst, kannst du die Kosten dafür steuerlich absetzen. Egal, ob du zur Besichtigung, für Reparaturen oder die Verwaltung hinfährst – jede Fahrt zählt. Du kannst dabei die tatsächlich entstandenen Kosten absetzen. Fährst du mit dem Auto, kannst du pauschal 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer absetzen.

Hast du für den Kauf, Bau oder die Renovierung deiner Immobilie einen Kredit aufgenommen? Dann kannst du die gezahlten Zinsen als Werbungskosten absetzen – die Tilgung allerdings nicht.

Nutzt du einen Teil der Immobilie selbst, setzt du nur die Zinsen für den vermieteten Teil ab. Zusätzlich kannst du Geldbeschaffungskosten wie Bankgebühren oder Bereitstellungszinsen als Werbungskosten absetzen.

Vermietest du günstiger an Familie oder Freunde? Dafür gibt es spezielle Regeln bei der Steuer. Behalte diese wichtigen Punkte bei der Vermietung an Angehörige im Blick:

• Die Miete sollte mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen – sonst kannst du nur einen Teil der Ausgaben absetzen.
• Liegt die Miete zwischen 50 Prozent und 66 Prozent, geht der volle Kostenabzug nur, wenn du über 30 Jahre mit einem Überschuss rechnest.
• Ein schriftlicher Mietvertrag ist empfehlenswert und die Miete sollte monatlich gezahlt werden. Am besten per Überweisung.

Mit WISO Steuer behältst du den Überblick und machst deine Steuererklärung schnell und unkompliziert!