Steuererklärung für Vermieter

Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben – ob du ein Haus, eine Wohnung oder ein Zimmer vermietest. Kaltmiete, Nebenkosten und Nachzahlungen: All das gehört dazu und muss angegeben werden.
 
Die mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben setzt du als Werbungskosten ab und sparst damit Steuern.
 
Mit WISO Steuer wird’s richtig einfach. Viele Angaben werden aus dem Vorjahr übernommen und du kannst Belege digital speichern und automatisch in deine Steuererklärung einfügen. Du sparst dir also lästiges Abtippen und vergisst keine absetzbaren Ausgaben.

Mit deinen zahlreichen Ausgaben rund um die Vermietung kannst du bares Geld sparen. Absetzbar sind zum Beispiel Kreditzinsen, Abschreibungen, Nebenkosten, Reparaturen und Renovierungen. Auch vorweggenommene Werbungskosten (wie Kosten für die Mietersuche) kannst du absetzen.

WISO Steuer macht dir als Vermieter das Leben leichter: Für jedes vermietete Objekt gibst du deine jeweiligen Einnahmen und Ausgaben ein. Im Hintergrund erstellt dann die Software deine Steuererklärung – ohne dass du komplizierte Formulare ausfüllen musst.
 
Selbst komplizierte Berechnungen (zum Beispiel für Abschreibungen) übernimmt die App und unterstützt dich optimal, alle Ausgaben anzugeben – das bedeutet mehr Rendite für dich!

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören:

• Vermietung einer Wohnung
• Vermietung eines Hauses
• Untervermietung eines Zimmers
• Verpachtung von unbebauten Grundstücken
• Vermietung von gewerblichen Räumen
• Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
• Kurzzeitvermietung über Airbnb

Das hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Und der wiederum ist davon abhängig wie hoch deine anderen Einkünfte sind (wie zum Beispiel Gehalt), ob du verheiratet bist oder Kinder hast. Die Spannbreite liegt hier zwischen 14 % und 45 %.
 
Für Vermietungseinkünfte musst du also in der Regel eine Einkommensteuererklärung abgeben.
 
Vermietest du an einen gewerblichen Mieter, der auf seine Umsätze Mehrwertsteuer zahlt, kann die Erhebung von Umsatzsteuer auf die Miete für beide Seiten sinnvoll sein. Bei kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen musst du grundsätzlich Umsatzsteuer verlangen. Dabei können für bestimmte Teilleistungen unterschiedliche Steuersätze anfallen.
 
Bei einer Vermietung im großen Stil kann sogar Gewerbesteuer fällig werden.
 
Besonders praktisch: Auch die Umsatz- und Gewerbesteuererklärung kannst du mit WISO Steuer erledigen. Das gilt ebenso für die Umsatzsteuervoranmeldungen. Bezahlen musst du natürlich nur einmal.

Auch für Vermieter gilt der Grundfreibetrag. Bis zu dieser Grenze bleiben Einkünfte steuerfrei. Aber Achtung: Sie gilt für deine gesamten Einkünfte. Bekommst du Gehalt, musst du das zu deinen Mieteinnahmen dazurechnen.
 
Es gibt eine Sonderregel bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen vier Wände gilt. Liegen die Einnahmen unter 520 € im Jahr, bleiben sie steuerfrei. Hierbei handelt es sich um eine Bagatellgrenze des Finanzamts. Überschreitest du diese Freigrenze nur um einen Euro, musst du den gesamten Betrag in deiner Steuererklärung angeben und versteuern.

Viele Kosten rund um die Vermietung nennt man auch Werbungskosten. Und diese kannst du bei der Steuererklärung angeben und so deine Steuerlast drücken.
 
Je höher die Ausgaben, desto weniger Steuern zahlst du. Wenn deine Kosten höher als die Einnahmen sind, entsteht ein Verlust. Dann fallen keine Steuern für die Mieteinnahmen an. Möglicherweise bekommst du dann sogar Steuern aus anderen Einkunftsarten, wie einem Angestelltenverhältnis, zurück.
 
Generell gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das heißt: Du kannst die Ausgaben in dem Jahr absetzen, in dem du sie gezahlt hast. Das gilt auch für die Einnahmen. Auch diese versteuerst du erst, wenn du sie auch tatsächlich erhalten hast. Noch ausstehende Mieten musst du nicht in der Steuererklärung angeben.
 
Wichtig: Bewahre alle Belege zu deinen Kosten gut auf. Mit WISO Steuer kannst du sie ganz einfach digital sammeln und hast sie jederzeit griffbereit, falls das Finanzamt Nachweise verlangt.

Vermietest du günstiger an Familie oder Freunde? Dafür gibt es spezielle Regeln bei der Steuer. Behalte diese wichtigen Punkte bei der Vermietung an Angehörige im Blick:

• Die Miete sollte mindestens 50 % der ortsüblichen Miete betragen – sonst kannst du nur einen Teil der Ausgaben absetzen.
• Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, geht der volle Kostenabzug nur, wenn du über 30 Jahre mit einem Überschuss rechnest.
• Ein schriftlicher Mietvertrag ist empfehlenswert und die Miete sollte monatlich gezahlt werden. Am besten per Überweisung.

Mit WISO Steuer behältst du den Überblick und machst deine Steuererklärung schnell und unkompliziert!

Die Mietpreise steigen ins Unermessliche. Aber die volle Miete auch von den eigenen Kindern oder Eltern verlangen? Bei der Vermietung an Angehörige wird meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt. Doch hier ist Vorsicht geboten: Wird die Wohnung zu günstig vermietet, kann das steuerlich sehr teuer werden.

Muss ich bei geringerer Miete weniger Steuern zahlen?

Die Kinder wollen für das Studium in die Stadt ziehen, aber die Wohnungssuche gestaltet sich schwieriger als gedacht. Zum Glück hast du kürzlich eine Wohnung gekauft, die du jetzt an deine Kinder vermieten kannst. Natürlich nicht umsonst – den vollen Mietpreis sollen sie jedoch auch nicht zahlen müssen.

Vergünstigten Vermietungen sind unter Angehörigen durchaus üblich

Dabei ist es egal, ob es sich um die eigenen Kinder oder Enkelkinder, Eltern oder nahestehende Personen handelt. Die Überlegung dabei ist nicht nur, dass die Liebsten etwas Geld sparen. Auch für den Immobilienbesitzer lohnt sich die Rechnung:

Wenn du weniger Miete erhältst, musst du dafür weniger Steuern an den Staat zahlen. Gleichzeitig kannst du den Wertverzehr und die laufenden Kosten für die Wohnung weiterhin in voller Höhe bei der Steuer ansetzen. Klingt erstmal super, gäbe es da nicht die 50-Prozent-Grenze.

50-Prozent-Grenze

Die 50-Prozent-Grenze wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 beschlossen, zuvor lag sie bei 66 Prozent. Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021.

Damit du keinen steuerlichen Nachteil hast, kommt es bei der Vermietung an Angehörige darauf an, wie hoch du die Miete ansetzt. Ist sie zu niedrig, kannst du weniger Werbungskosten in deiner eigenen Steuererklärung ansetzen und verlierst damit Geld:

• Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete

  Damit solche Gestaltungen nicht überhandnehmen, hat der Gesetzgeber einen Schwellenwert festgelegt. Dieser besagt, dass du zwar an deine Verwandten und andere nahestehende Personen günstiger vermieten darfst, um aber trotzdem in vollem Umfang Ausgaben für das Mietobjekt absetzen zu können, darf die Miete nicht unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Sollte das doch der Fall sein, darfst du die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil in der Steuererklärung berücksichtigen.

• Liegt die Miete über 50 Prozent der ortsüblichen Miete

  Dann erhältst du den vollen Werbungskostenabzug. Beim Vergleich mit der ortsüblichen Miete gilt die Warmmiete als Grundlage (BHF IX R 44/15). Auch wenn eine verbilligte Vermietung hauptsächlich unter Verwandten und nahestehenden Personen vorkommt, gilt die Regelung entsprechend für Mietverhältnisse mit fremden Dritten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vorrangig anhand des Mietspiegels einer Stadt ermittelt. Dieser wird regelmäßig von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Normalerweise wird der Mietspiegel im Internet veröffentlicht.

Es kann aber auch sein, dass eine Stadt aus Kostengründen auf die Erstellung verzichtet. In diesem Fall hast du folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Miete zu ermitteln:

• mithilfe eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder
• unter Zugrundelegung der Mieten für zumindest 3 vergleichbare Wohnungen (BFH-Urteil vom 22.02.2021, IX R 7/20)

Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Miete nicht zu knapp zu kalkulieren und stattdessen etwas über 50 Prozent (bis 2020: 66 Prozent) anzusetzen. Außerdem solltest du regelmäßig prüfen, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete geändert hat. So vermeidest du, dass plötzlich Werbungskosten nicht mehr anerkannt werden.

Wichtig:
Die 50-Prozent-Regel greift auch für die Vermietung von Einrichtungen, Garagen oder Kellerräumen.

Ein Mietvertrag muss sein, auch wenn es sich um Angehörige handelt. Vor allem bei verbilligter Vermietung an Verwandte prüft das Finanzamt den sogenannten Fremdvergleich genau. Dabei vergleicht das Amt den Mietvertrag zwischen dir und deinen Angehörigen mit Mietverträgen anderer. Enthält dein Mietvertrag dabei bevorteilende Regelungen, könnte sich das für dich zum Nachteil auswirken.

Das musst du beachten:

• Gestalte den Mietvertrag genau so, wie du ihn für eine fremde Person gestalten würdest. Halte dabei Größe und Anschrift der Wohnung sowie den Mietbeginn fest.
• Achte auf eine Miete von mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete.
• Stelle den Mietvertrag unbefristet aus.
• Um regelmäßige Zahlungen nachweisen zu können, muss die Miete an dich überwiesen werden. Verzichte auf Barzahlungen.
• Erstelle jährlich eine Nebenkostenabrechnung. Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich überwiesen werden.
• Achtung: Die gezahlte Miete darfst du nicht teilweise oder voll an den Angehörigen zurückerstatten!

Lebst du mit deinem Partner zusammen und beteiligt sich dein Partner an der Miete, so liegt in dem Fall keine Vermietung an deinen Partner vor. Die von deinem Partner an dich gezahlte „Miete“ entspricht mehr einer finanziellen Beteiligung und ist als Beitrag zur gemeinsamen privaten Lebensführung anzusehen.

Lässt du einen Verwandten oder Bekannten ganz ohne Zahlungen bei dir wohnen? Dann beträgt die tatsächliche Miete null Prozent der ortsüblichen Miete. Damit darfst du auch keine Werbungskosten für das Vermietungsobjekt in deiner Einkommensteuererklärung berücksichtigen.

Du bekommst in dem Fall weniger Steuerrückerstattung.

Ausnahme: Unterhalt an Kinder überweisen

Unterhaltszahlungen für unterhaltsberechtigte Kinder können mit der Mietzahlung verrechnet werden. Ausnahmsweise geht hier bei einer vergünstigten Vermietung der Werbungskostenabzug nicht verloren. Aber nur, wenn nach Abzug des Unterhalts die Mietzahlung unter 50 Prozent liegt. Um die Handhabung für das Finanzamt nachvollziehbar zu gestalten, empfiehlt es sich, 2 Verträge für Vermietung und Unterhaltsverpflichtung mit deinem Kind zu schließen.

Beachte dabei, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete die 50-Prozent-Grenze nicht unterschreitet. Damit die Zahlungen transparent bleiben, solltest du am besten 2 separate Buchungen vornehmen: Dein Kind überweist dir die volle Miete und du überweist deinem Kind den Unterhalt.

Vermietete Immobilie in die Steuererklärung eintragen

Alle Angaben rund um die vermietete Immobilie gibst du in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ an – egal, ob an Angehörige vermietet oder nicht.

Nutze WISO Steuer. Du beantwortest einfach und bequem die Fragen und das Programm fügt alles an die richtige Stelle in deine Steuererklärung ein. Das spart Zeit und lästiges Suchen der richtigen Formulare!