WEG: Eisdiele ist kein Laden

Die Nutzung eines Teileigentums als Eisdiele mit Sitzgelegenheiten widerspricht der Teilungserklärung, wenn diese lediglich die Nutzung des Eigentums für einen „Laden“ erlaubt. Eine Eisdiele sei eher dem Bereich Gaststätten zuzuordnen. Es ist hier mit größeren Störungen für die anderen Eigentümer zu rechnen, als bei einer „normalen Laden“. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 25.10.2019 (Aktenzeichen V ZR 271/18)

Das Original-Urteil können Sie auch auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen. 

In dem Streitfall ging es um ein Teileigentum im Erdgeschoss einer Wohnungseigentums-Anlage. Dort hatte der Mieter des Teileigentums eine Eisdiele eingerichtet. Sowohl in der Eisdiele als auch auf der Freifläche davor standen Tische und Stühle. Auf den Tischen waren Speisenkarten ausgelegt. Die Nutzung als Eisdiele sei unzulässig, monierte de Eigentümerversammlung. Sie berief sich dabei auf die Teilungserklärung, die lediglich eine Nutzung als „Laden“ vorsah. Da man sich nicht einigen konnte, klagte die Eigentümerversammlung auf Unterlassung.

Das zuständige Amtsgericht und auch das Berufungsgericht gaben der Eigentümerversammlung recht. Man könne eine Eisdiele nicht dem Begriff „Laden“ zuordnen. Hier stehe nicht der Verkauf alleine im Vordergrund. Vielmehr ginge es hier auch um den gleichzeitigen Verbrauch von Eis. Der beklagte Miteigentümer wollte sich aber mit diesen Entscheidungen nicht zufriedengeben und ging in Revision vor dem BGH.

Aber auch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Eigentümerversammlung. Die Versammlung habe einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB.

§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Auch die Richter des Bundesgerichtshofs sahen in der Nutzung der Räumlichkeiten für eine Eisdiele einen Verstoß gegen die Teilungserklärung. Die erlaubte Zweckbestimmung „Laden“ decke den Betrieb einer Eisdiele nicht ab.

Durch die Einrichtung (Tische und Stühle) würden die Gäste dazu animiert, die angebotenen Waren (Eis, Kaffee und andere Getränke) nicht nur zu kaufen, sondern auch vor Ort zu verzehren. Das entspreche eher dem Charakter einer Gaststätte, als dem eines Ladens.

Grundsätzlich könne der Betrieb einer Eisdiele zulässig sein, wenn die Störungen, die von hier ausgingen nicht stärker wären, als bei einem Ladenlokal. Bei einer Eisdiele, die sowohl innen als auch im Außenbereich Sitzplätze zum Verweilen anbiete, müsse nicht nur durch das Klappern mit dem Geschirr oder dem Rücken der Stühle mit einer größeren Lärmbelästigung gerechnet werden. Darüber hinaus würde aber vor allem die Kommunikation der Besucher der Eisdiele zu einem höheren Lärmpegel führten. Deshalb sei der Betrieb der Eisdiele nicht zulässig, wenn lediglich der Betrieb eines „Ladens“ in der Teilungserklärung vorgesehen sei.

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