Wohnung zu klein – Mieterhöhung dennoch wirksam

Die Maßstäbe für die Berechnung der Wohnfläche sind in den letzten Jahren strenger geworden. Inzwischen gilt auch die sogenannte 10-%-Regel nicht mehr. Danach mussten Mieter und Vermieter Abweichungen von mehr oder weniger als 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche tolerieren. Dennoch kann eine Mieterhöhung auch dann noch wirksam sein, wenn die Wohnfläche kleiner ist, als vom Vermieter angenommen. Entscheidend ist dabei, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei richtiger Berechnung auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche nicht überschritten wird.  Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 11.12.2019 klargestellt (Aktenzeichen VIII 234/18).

Das Originalurteil können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, in dem der Mieter innerhalb von sechs Jahren insgesamt vier Mieterhöhungen akzeptiert hatte. Doch dann hatte er Zweifel an der Wohnflächenberechnung des Vermieters, der für eine erneute Mieterhöhung knapp 114 Quadratmeter zugrunde gelegt hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Wohnflächenangabe. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 102 Quadratmeter groß war.

In dem Fall hatte ein Mieter aus Dresden innerhalb von sechs Jahren vier Mieterhöhungen akzeptiert. Erst 2013 zweifelte er das erste Mal an, dass seine Wohnung tatsächlich – wie vom Vermieter angegeben – knapp 114 Quadrat­meter groß ist. Im Mietvertrag stand keine Wohnfläche. Später stellte ein Sachverständiger fest, dass die Wohnung nur gut 102 Quadrat­meter misst. Der Vermieter hatte die Erhöhungen jeweils auf die Quadrat­meter­zahl gestützt. Der Mieter verlangte rund 6.000 Euro seiner Ansicht nach zu viel gezahlter Miete vom Vermieter zurück. Hierzu war der Vermieter jedoch nicht bereit, so dass der Streit vor Gericht landete.

Eine Wohnung, die kleiner als vereinbart ist, stellt einen Mietmangel dar (Urteil des BGH vom 24.03.2004, Aktenzeichen VIII ZR 195/03). Seinen Standpunkt, dass Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche von 10 % von beiden Vertragsparteien zu tolerieren seien hatte der BGH bereits am 18.11.2015 aufgegeben. (Aktenzeichen VIII ZR 266/14).

Letztlich entschied der BGH jedoch, dass der Mieter keinen Rückforderungsanspruch habe. Denn auch wenn man die tatsächliche Wohnfläche zugrunde lege, liege die geforderte Miete immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Darum waren die Richter der Ansicht, dass der Vermieter die geforderten Mieten bei Widerstand des Mieters dennoch gerichtlich hätte durchsetzen können.

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