Kündigungsverzicht im Formularmietvertrag kann unwirksam sein

Wird in einem Formularmietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart, kann dieser unwirksam sein, wenn er sich an einer Stelle im Vertrag befindet, an dem man ihn nicht vermuten würde. Dann sind die Bedingungen einer sogenannten „Überraschenden Klausel“ erfüllt. Dies stellte das Amtsgericht Bremen in einem Urteil vom 29.11.2019 klar. (Aktenzeichen 25 C 405/19).

Dem Urteil lag ein Rechtstreit zwischen einem Vermieter und seinem Mieter zugrunde. Der Mieter hatte das Mietverhältnis kurz nach Mietbeginn wieder gekündigt. Der Vermieter akzeptierte dies Kündigung jedoch nicht. Er verwies auf den Mietvertrag, den die Parteien geschlossen hatten. Hierin war vereinbart, dass die Kündigung für das erste Jahr ausgeschlossen sei.

Der Mieter hatte diese Klausel übersehen. Die Regelung befand sich in einem Teil des Mietvertrages, der den Titel „Mietdauer und Kündigung“ trug. Hier wurden die gesetzlichen Vorschriften für eine Kündigung – sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter – detailliert beschrieben. Ohne eine besondere Kennzeichnung war der Kündigungsverzicht nach dem Thema „Mietdauer“ eingefügt

Das Amtsgericht Bremen erklärte die Klausel für unwirksam. In seiner Begründung stellte das Gericht fest, dass eine Vereinbarung über Kündigungsverzicht grundsätzlich zwischen den Parteien vereinbart werden könne. Im vorliegenden Fall handele es sich aber um eine überraschende Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB.

• 305c Abs. 1 BGB (Auszug):
  (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

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Der Kündigungsverzicht sei – so das Gericht – an einer Stelle im Vertrag untergebracht, an der der Mieter nicht mit ihr habe rechnen müssen.

Ein Formularmietvertrag ist ein Vertrag, dessen Inhalt nicht zwischen den Parteien ausgehandelt wurde. In den meisten Fällen wir der Vertrag dann vom Vermieter erstellt und dem Mieter zur Unterschrift vorgelegt. Formularmietverträge unterliegen den strengen Anforderungen über den „Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen“, die sich aus den Paragrafen 305 ff. BGB ergeben.

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