Grundsteuer – in jedem Bundesland anders?

Immer wieder erreichen uns Anfragen bezüglich der Neuregelung der Grundsteuer. Zunächst könne wir alle in sofern beruhigen, dass zwar eine Reform beschlossen und verabschiedet wurde – doch bis die „neue Grundsteuer“ angewandt wird, dauert noch eine ganze Weile. Und welche Regelung dann für welches Bundesland gilt, ist in vielen Fällen noch offen.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Politik mehr oder weniger zum Handeln gezwungen. Es erklärte die aktuelle Grundsteuer für verfassungswidrig und verlangte bis 31.12.2019 ein neues Gesetz. Wäre dies nicht zustande gekommen, hätten die Kommunen Bankrott erklären könne: Ihnen hätten Einnahmen in Höhe von 14 Milliarden Euro gefehlt. So hoch waren die Einnahmen zumindest 2018.

Die Reform ist also verabschiedet und damit grundsätzlich auch in Kraft getreten. Allerdings wird man die vom Bundesverfassungsgericht zugestandene „Schonzeit“ bis Ende 2024 ausschöpfen, so dass die Neuregelung erst ab 2025 angewandt wird.

Eine einheitliche Regelung ließ sich allerdings im Bundesrat nicht durchsetzen, so dass eine Öffnungsklausel eingebaut wird, die es den Bundesländern ermöglicht, eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln und umzusetzen. Damit diese Öffnung Gesetz werden konnte, musste ein Grundgesetzänderung vorgenommen werden.

Für die Länder, die keine eigenen Gesetze erlassen, gilt die Berechnungsformel

Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Grundstückswert wird im Wesentlichen auf Basis eines Bodenrichtwertes und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete errechnet. Die Kommunen werden hierfür auf Basis der Daten des Statistischen Bundesamtes in sogenannte Mietniveau-Stufen eingeteilt. In die Berechnung des Grundstückswert fließen auch die Größe des Grundstücks, die Immobilienart und das Immobilienalter ein.

Nach der aktuell gültigen Berechnung wird der Immobilienwert von 1935 (östlichen Bundesländer) beziehungsweise 1964 (westliche Bundesländer) zugrunde gelegt. Um die Grundsteuer in einem vertretbaren Rahmen zu halten wird die Steuermesszahl auf rund ein Zehntel des aktuellen Wertes von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Für Immobilien des sozialen Wohnungsbaus und genossenschaftliche Wohnungen soll zusätzlich ein Abschlag von 25 % berücksichtigt werden. Die Steuermesszahl wird vom Staat festgelegt und im Grundsteuergesetz (derzeit im § 15) veröffentlicht.

Durch die Reform soll das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht ansteigen. Deshalb erwartet der Gesetzgeber von den Kommunen, dass diese ihre Hebesätze neu berechnen. Allerdings sind die Kommunen hierzu nicht gesetzlich verpflichtet. Es bleibt also abzuwarten, ob die Hebesätze tatsächlich gesenkt werden oder die Kommunen die Gelegenheit nutzen, mehr Geld in die Kassen zu bekommen.

Den eigenen Weg forderte vor allem der Freistaat Bayern. Dort plant man die Steuer ausschließlich nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben. Ein Gesetzentwurf liegt jedoch noch nicht vor. Einige Bundesländer warten hierauf, da sie auf dieser Basis eigene Gesetze entwickeln wollen.

Ende Mai hat Hessen entschieden, ebenfalls ein eigenes Gesetz zu entwickeln, das auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen basiert und um einen Lagefaktor ergänzt werden soll. Auch Baden Württemberg plant einen eigenen Weg. Hier sollen die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden. Auf dieser Basis soll den Kommunen die Möglichkeit gegeben werden, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und für Gewerbeflächen festzulegen.

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