Mietminderung als „heißes Thema“

Ein gewerblicher Mieter kann keine Mietminderung geltend machen, wenn er in der Begründung nur allgemein angibt, dass die Räume zu warm würden. Um eine realistische Einschätzung vornehmen zu können, müssen detailliert die Innen- und Außentemperaturen gemessen und vorgetragen werden. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.09.2019 (Aktenzeichen I-24 U 197/18). Im Wohnraummietrecht sieht die Sachlage anders aus.

In dem Verfahren ging es um angemietete Gewerberäume. Der Mieter machte gegenüber dem Vermieter geltend, dass in den Räumen über fünf Monate hinweg – vom Mai bis September – Temperaturen von 30 bis über 40 ° Celsius herrschten. Er minderte aus diesem Grund die Miete. Die Mietminderung hielt der Vermieter jedoch für nicht gerechtfertigt. Er kündigte den Mietvertrag ordentlich wegen Zahlungsverzuges.

Da der Mieter darauf nicht auszog, klagte der Vermieter vor dem zuständigen Landgericht, das der Klage stattgab. Der Mieter ging daraufhin in Berufung vor das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. In einem Beschluss stellten die Richter fest, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzug gerechtfertigt sei. Der Mieter habe die Miete wegen der erhöhten Raumtemperaturen nicht kürzen dürfen.

Das OLG Düsseldorf hielt die Angaben über die erhöhten Raumtemperaturen für zu allgemein. Der Mieter habe detailliert die entstandenen Temperaturen messen und aufführen müssen. Außerdem hätte er zu den Raumtemperaturen auch die Außentemperaturen angeben müssen. Denn nur im Vergleich zwischen Außen- und Innentemperaturen ließe sich ein nachweisbarer Mangel an der Mietsache erkennen.

Dabei sei auch die Klimaveränderung zu berücksichtigen. Man könne hier dem Vermieter nicht das Risiko der Gebrauchstauglichkeit wegen steigender Temperaturen nicht allein dem Vermieter aufbürden. Beim aktuellen Stand der Technik müsse man aufgrund der steigenden beziehungsweise bereits jetzt sehr hohen  Außentemperaturen davon ausgehen, dass auch die Innentemperaturen die 26-Grad-Grenze überschreiten Selbst bei einem dem Stand der Technik entsprechenden Gebäude könnten sich bei hohen Außentemperaturen auch die Innentemperaturen auf mehr als 26 °C erhöhen.

Wichtig: Urteil gilt nur für gewerbliche Vermietung

Im Wohnraum-Mietrecht gilt grundsätzlich, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass die Wohnung über einen ausreichenden Wärmeschutz verfügt. Welche Maßnahmen er dafür in die Wege leitet, bestimmt er selbst – der Mieter hat hier kein Mitspracherecht. Will der Mieter beispielsweise Jalousien anbringen oder anbringen lassen, muss er die Einwilligung des Vermieters haben, da es sich hierbei um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt.

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