5 vor 12 für Grundsteuerrückerstattung

Für Hauseigentümer, die im vergangenen Jahr unverschuldeten Leerstand oder Mieteinnahme-Verluste hinnehmen mussten, wird es jetzt höchste Zeit, einen Antrag auf Rückerstattung von Grundsteuer zu stellen. Zumindest teilweise kommt man dann Geld zurück. Doch der Antrag muss bis spätestens 31.03.2020 bei der Gemeindeverwaltung eingehen.

Wichtige Voraussetzung: Unverschuldeter Leerstand

Eine Rückerstattung beziehungsweise Reduzierung der Grundsteuer setzt voraus, dass der Vermieter den Leerstand nicht verschuldet oder herbeigeführt hat. Den Nachweis hierfür muss der Vermieter bringen. Wenn also eine Wohnung leer steht, muss er nachweisen, dass er sich um neue Mieter bemüht hat. So sollte man Kopien von geschalteten Anzeigen, Screenshots von Internetschaltungen auf diversen Portalen usw. vorlegen können.

Eine Rückerstattung kann auch bei Zahlungsausfällen durch den Mieter oder bei Schäden an der Wohnung, die diese unbewohnbar machen, geltend gemacht werden. Das kann z. B. bei einem Brand der Fall sein.

Als verschuldeten Leerstand gilt beispielsweise eine Mietforderung, die so hoch ist, dass kein Mietinteressent bereit ist, diese Miete zu zahlen.

Gesetzlicher Anspruch

Wenn die Voraussetzungen vorliegen, hat der Hauseigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer, der sich aus § 34 Grundsteuergesetz ergibt.

§ 34 Grundsteuergesetz (GrStG)
(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des normalen Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresmiete. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(2) Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. In diesen Fällen wird der Erlass nach Absatz 1 nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.

(3) Wird nur ein Teil des Grundstücks eigengewerblich genutzt, so ist die Ertragsminderung für diesen Teil nach Absatz 2, für den übrigen Teil nach Absatz 1 zu bestimmen. In diesen Fällen ist für den ganzen Steuergegenstand ein einheitlicher Prozentsatz der Ertragsminderung nach dem Anteil der einzelnen Teile am Grundsteuerwert des Grundstücks zu ermitteln.

(4) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Mindestens 50 % Verlust

Die Mieteinnahmen müssen um mindestens 50 % eingebrochen sein. Dabei wird jedoch nicht die normalerweise erzielte Miete zugrunde gelegt. Die Einnahmen werden im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für das betroffene Objekt gesetzt.

Bei einem Verlust von mehr als 50 % werden 25 % der Grundsteuer erlassen. Bei einem Totalausfall der Einnahmen werden 50 % erstattet.

Wenn der Mieter die Grundsteuer zahlt

Wird die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt, steht die Erstattung den Mietern zu und muss bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Da Mieter eine möglichst günstige Nebenkostenabrechnung verlangen können, ist der Vermieter letztlich in diesem Fall verpflichtet einen Antrag zu stellen.

Letzter Termin: 31.03.2020

Ein formloser Antrag muss allerdings bei der Kommunalverwaltung (in den Stadtstaaten beim Finanzamt) spätestens am 31.03.2020 eingehen. Später eingereichte Erstattungsanträge werden nicht mehr berücksichtigt. Es ist derzeit auch nicht bekannt, ob diese Frist eventuell wegen der Covid-19-Pandemie ausnahmsweise verlängert wird. Man sollte sich hierauf aber nicht verlassen.

Zunächst reicht der formlose Antrag auf Reduzierung der Grundsteuer. Die Behörde fordert eventuell noch Beweise an, dass der Leerstand unverschuldet war.