Zu früh gekündigt

Ist ein Mieter mit seinen Mietzahlungen nach § 543 BGB in Verzug, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch wenn er natürlich daran interessiert ist, den säumigen Zahler möglichst rasch los zu werden, muss er aber darauf achten, dass alle Zahlungsfristen abgelaufen sind. Wird die Kündigung zu früh ausgesprochen, wird diese dadurch unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 20.06.2019 (Aktenzeichen 8 U 132/18)

In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die der Vermieter am 05. Februar 2018 um 15:40 Uhr in den Briefkasten seines Mieters geworfen hatte. Nach seiner Meinung war der Vermieter bereits zwei Monatsmieten im Rückstand. Die Miete war nämlich weder für Januar noch für Februar auf seinem Konto eingegangen.

Allerdings fiel der 05. Februar 2018 auf einen Montag. Der Mieter hatte die Miete nach den gesetzlichen Bestimmungen spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Da hier Freitag und Samstag nicht mitgerechnet werden, hätte der Mieter zumindest theoretisch die Miete noch am 05. Februar zahlen können und wäre nicht in Verzug gekommen. In Verzug kam er dadurch erst am 06. Februar 2019.

Kammergericht erklärt die verfrühte Kündigung für unwirksam

Das Berliner Kammergericht erklärte die Kündigung für unwirksam. Am Tag der Zustellung waren die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt.

§  543 BGB:
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. die Mieter
   1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
   2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

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