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Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
Wer die Miete erhöhen will, muss dabei den Mietspiegel im Auge behalten. Neben anderen Voraussetzungen begrenzt er die Möglichkeiten der Mieterhöhung. Doch es ist nicht immer einfach festzustellen, welche Werte für das eigene Objekt als „ortsübliche Vergleichsmiete“ anzusehen ist.
Inhalt:
Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Im Mietspiegel den Grundpreis ermitteln
Zu- und Abschläge
Wenn die Kommune über keinen Mietspiegel verfügt
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Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Der Gesetzgeber hat grundsätzliche Bedingungen festgelegt, die bei einer Mieterhöhung eingehalten werden müssen:
Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, muss die davor erfolgte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurückliegen. Der Mieter hat eine Bedenkzeit von zwei Monaten, die auf den Monat, in dem er das Mieterhöhungsverlangen erhielt, Bedenkzeit. (Beispiel: Schreiben geht beim Mieter im Juni ein – er kann bis Ende August über seine Zustimmung nachdenken). Mithin bleibt die Miete für 15 Monate unverändert.
Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % (in Gebieten, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, 10 %) steigen.
Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt werden kann, nicht übersteigen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch ein Gutachten oder die Mieten für Vergleichswohnungen festgestellt werden.
Hinweis: Die vorgenannten Voraussetzungen gelten nicht für eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme.
Im Mietspiegel den Grundpreis ermitteln
Die meisten Kommunen, die über einen Mietspeigel verfügen, veröffentlichen diesen auf ihrer Internetseite. Neben den festgelegten Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel auch Hinweise, für welchen Bereich er gültig ist. Im Mietspeigel ermitteln Sie den Mietpreis pro Quadratmeter (natürlich ohne Nebenkosten).
Der Grundpreis der Wohnung richtet sich zunächst nach dem Baujahr der Immobilie und der Wohnfläche in Quadratmetern. Hinzu können ergänzende Gesichtspunkte kommen, wie beispielsweise
— die Wohnlage (Bewertung in einer Anlage zum Mietspiegel)
— die Form der Wohnungsbeheizung
— die Ausstattung mit Sanitäreinrichtungen
Wichtig: In einigen Mietspiegeln wird ein unterer, ein mittlerer und ein Höchstwert angegeben. Bei der Ermittlung des Grundpreises wird immer vom Mittelwert ausgegangen.
Zu- und Abschläge
Der Grundpreis muss dann – je nach Ausstattung – um Zu- und Abschläge korrigiert werden. Welche Ausstattungsmerkmale dabei berücksichtigt werden, ist von Mietspiegel zu Mietspeigel unterschiedlich. In den meisten Fällen werden hier folgende Aspekte bewertet:
Ausstattung des Bads (z. B. mit Badewanne, zusätzliche Dusche, mehrere Wachbecken usw.)
Küchenausstattung (Einbauküche, Anschlussmöglichkeiten usw.)
Bodenbeschaffenheiten (Parkett, Teppichboden, Kunststoffböden usw.
Wohnlage (soweit noch nicht im Grundpreis berücksichtigt)
Heizung (Elektro, Solar, Öl, Gas usw.)
Sonstiges (z. B.: Waschmaschinenanschlüsse, Versorgung mit Internet und TV, Nutzung von Gemeinschaftsräumen usw.)
Die Zu- und Abschläge werden in unterschiedliche Form festgehalten. Werden feste Eurobeträge angegeben, sind die Beträge einfach zuzurechnen beziehungsweise abzuziehen. Häufig wird auch ein Punktesystem angewandt. Dann kommt die Spanne, die bei dem Grundpreis genannt wurde ins Spiel. Je nach Anzahl der Punkte tendiert der Quadratmeter dann in Richtung des höheren oder auch des niedrigeren Wertes. Wenn hierzu keine weiteren Angaben im Mietspiegel gemacht werden, können Sie dies selbst festlegen. Bedenken Sie dabei aber immer, dass Sie für Ihre Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters benötigen.
Bei Mietspiegeln, die keinen Spielraum bei der Ermittlung des Grundpreises kann es auch sein, dass ein Prozentsatz eingeräumt wird, um den von dem ermittelten Quadratmeter-Preis abgewichen werden kann.
Wenn die Kommune keinen eigenen Mietspiegel hat
Nicht alle Kommunen besitzen einen Mietspiegel. Dann sollte man auf den Seiten der übergeordneten Behörde (Kreisverwaltung) nachschauen ob es dort einen Mietspiegel für den gesamten Zuständigkeitsbereich der Verwaltung gibt. Hier wird zunächst ein Wert für den Quadratmeterpreis der Wohnung ermittelt. Für die einzelnen Kommunen ist zusätzlich ein Prozent-Faktor festgelegt, mit dem der ermittelte Quadratmeterpreis multipliziert wird.
Gibt es weder bei der Kommune noch bei der übergeordneten Behörde einen Mietspiegel, haben Sie folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:
Benennung von Vergleichswohnungen. Es müssen mindestens drei in Art, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen benannt werden. Die Angaben müssen vom Mieter nachprüfbar sein.
Gutachten eines Sachverständigen. Für sein Gutachten muss der Sachverständige die Wohnung nicht besichtigen. Er muss aber seine ermittelte Spanne für den Quadratmeterpreis im Gutachten begründen.
Rückgriff auf eine Mietdatenbank, die als solche anerkannt ist. Allerdings gibt es eine solche Datenbank derzeit nur in Hannover.
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