WEG: Verantwortung des Verwalters

Der Verwalter einer Wohneigentumsanlage hat grundsätzlich alle Mängel am Gemeinschaftseigentum zu prüfen und nach Wegen der Beseitigung zu suchen. Dies gilt auch, wenn die Schäden den Wohnungseigentümern bekiannt sind. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 21.11.2019 (Aktenzeichen V ZR 101/19). Kommt der Verwalter diesen Pflichten nicht nach, kann er unter Umständen schadenersatzpflichtig gemacht werden.

Der Entscheidung lag der folgende Sachverhalt zugrunde. Der Verwalter einer Wohneigentumsanlage beauftragte einen Sachverständigen, die Sicherheit der Balkonbrüstungen in der Anlage zu überprüfen. Der Experte stellte bei seiner Prüfung eine Reihe von Mängeln fest. Bei der nächsten Eigentümerversammlung wurde das Thema „Sanierung der Balkonbrüstungen“ auch diskutiert. Weitere Schritte wurden danach jedoch nicht eingeleitet.

In den folgenden acht Jahren ließ der Verwalter lediglich Ausbesserungsarbeiten vornehmen, wenn ihm konkrete Schäden gemeldet wurden. Erst nach den acht Jahren wurde ein dringender Sanierungsbedarf erkannt. Es zeigte sich nun, dass die Sanierungskosten erheblich höher wurden, als sie bei einer sofortigen Sanierung nach Erstellung des Gutachtens gewesen wären. Die Wohnungseigentümer sahen den Verwalter (der inzwischen bereits abberufen wurde) in der Pflicht und klagten auf Schadenersatz. Die Gemeinschaft forderte knapp 220.000 Euro.

Man konnte sich jedoch weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht durchsetzen. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Eigentümer über das Ergebnis des Gutachtens informiert wurden. Sie hätten deshalb den gleichen Kenntnisstand wie der Verwalter gehabt. Die Gemeinschaft hätte deshalb selbst dafür sorgen müssen, dass die entsprechenden Sanierungsarbeiten ausgeführt würden. Da die Eigentümergemeinschaft das Urteil nicht akzeptierte ging es in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Dort sah man die Frage anders. Der Verwalterhabe grundsätzlich die Aufgabe, die Wohnungseigentümer nicht nur zu unterrichten, sondern auch eine sachgerechte Beschlussfassung vorzubereiten habe. Es spiele dabei keine Rolle, welchen Kenntnisstand die Eigentümer hätten. Der Verwalter müsse prüfen, ob Mängel vorliegen und wie diese zu beseitigen seien. Hierauf könnten sich die Wohnungseigentümer verlassen.

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