Automatische Verlängerung eines Maklervertrages

Maklerverträge, die vom Auftraggeber nicht gekündigt werden, können automatisch verlängert werden. Allerdings darf die neue Laufzeit maximal so lang sein, wie die Hälfte der zunächst vereinbarten Laufzeit. Die geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2020 hervor (Aktenzeichen I ZR 40/19).

Das Originalurteil können Sie hier nachlesen

In dem Verfahren ging es um einen Maklervertrag für den Verkauf einer Eigentumswohnung. Der Inhaber der Wohnung schloss deshalb mit einem Makler einen „Alleinverkaufsauftrag“ ab. Der vom Makler erstellte Vertrag war zunächst auf sechs Monate befristet. Er sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. Im Vertrag wurde außerdem darum gebeten, die „Informationen für den Verbraucher“ zu beachten.

Verlängerungsklausel in der Anlage zum Vertrag

Bei den Verbraucherinformationen handelte es sich um drei vom Makler vorbereitete Anlagen zum Vertrag. In einer Anlage wurde unter Anderem festgelegt: „Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.“ Sollte die Eigentumswohnung vom Makler verkauft werden, sollte dieser eine Provision vom Wohnungseigentümer erhalten. Außerdem durfte der Makler auch vom Erwerber der Wohnung eine Provision fordern.

Nicht gekündigt, aber einen anderen Makler beauftragt

Der Auftrag wurde vom Wohnungseigentümer nicht gekündigt. Kurz vor Ablauf der ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten beauftragte er aber einen anderen Makler, der die Wohnung auch verkaufte und sowohl vom Eigentümer und vom Erwerber eine Provision erhielt.

Der ursprünglich beauftragte Makler klagte nun auf Schadenersatz in Höhe der entgangenen Provisionen. Das zuständige Landesgericht gab ihm Recht. Im Berufungsverfahren entschied das Oberlandesgericht (OLG) jedoch zu Gunsten des Verkäufers. Das OLG war der Meinung, die Klausel zur automatischen Laufzeitverlängerung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige.

Verlängerung grundsätzlich möglich

Auch vor dem Bundesgerichtshof konnte sich der Makler nicht durchsetzen. Das Gericht stellte zunächst in seiner Urteilsbegründung klar, dass ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden kann.

Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen.

Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Hinweis in der Anlage zum Vertrag unzureichend

Im Streitfall ist die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit „Informationen für Verbraucher“ seien zu „beachten“, ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam. Danach ist der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegründet.

§ 252 BGB: Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.

280 Abs. 1 Satz 1 BGB: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

305 Abs. 2 BGB: Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.die andere Vertragspartei ausdrücklich … auf sie hinweist und

2.der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise … von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,

und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

307 Abs. 1 Satz 1 BGB: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

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