Grenze zwischen Modernisierung und Instandhaltung

Nimmt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor, kann er danach die Kosten durch eine Modernisierungs-Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Allerdings müssen dabei die Kosten, die einer Instandhaltung der Immobilie zuzurechnen sind, von den Gesamtkosten der Modernisierung abgezogen werden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.06.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 81/19)

In dem Verfahren ging es um eine Modernisierungs-Mieterhöhung, gegen die sich der Mieter zur Wehr setzte. Er vertrat die Ansicht, dass ein Teil der Arbeiten als Instandhaltungskosten nicht umlagefähig seien und deshalb die geforderte Mieterhöhung zu hoch sei.

Zu diesem Ergebnis kam auch der Bundesgerichtshof (BGH). Bei den Modernisierungsmaßnahmen wurden teilweise Teile ausgetauscht, die rund 60 Jahre alt waren (z.B. Türen im Eingangsbereich und in der Mietwohnung, Fenster im Treppenhaus, Briefkästen). Der Austausch könne nach Meinung der Richter nicht komplett als Modernisierung gewertet werden. Hier müssten die Arbeiten zumindest teilweise als nicht umlegbare Maßnahmen zur Instandhaltung gewertet werden.

In ihrer Urteilsbegründung stellt der BGH fest, dass der Vermieter auch bei sogenannten modernisierenden Instandsetzungen einen Anspruch auf eine Anpassung der Miete habe. Allerdings müssten die einer Instandsetzung oder Instandhaltung zuzurechnenden Kosten nach § 559 Abs. 2 BGB hierbei abgezogen werden.

559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Auszug)

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen … durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Da die Pflicht zu Instandhaltung Sache des Vermieters sei, dürfte der Ersatz der länger genutzten Bauteile nicht komplett auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn durch die neuen Teile eine qualitative Verbesserung eintrete und der Wohnkomfort gesteigert würde.

Wie hoch der Abzug sein müsse, müsse geschätzt werden. Grundlage sei hierbei auf der einen Seite die übliche Lebensdauer des ausgetauschten Gutes und auf der anderen Seite dessen Abnutzungsgrad.

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