Keine Mietminderung bei Baulärm

Immer wieder versuchen Mieter, eine Mietminderung wegen Baulärm in der Nachbarschaft durchzusetzen. In einer ganzen Reihe von Entscheidungen konnten sie sich auch durchsetzen. Nun hat aber der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn in der Nachbarschaft gebaut wird und der Mieter damit rechnen musste. Mit der Bebauung eines Grundstücks sei im Stadtbereich immer zu rechnen (Urteil vom 24.04.2020 – Aktenzeichen VIII ZR 31/18).

In dem Verfahren ging es um die Miete für eine Zweizimmerwohnung in Berlin, die Ende 2009 angemietet wurde. Rund 40 Meter von der Wohnung entfernt befand sich ein seit 1946 unbebautes Grundstück. Diese wurde zwischen 2013 und 2015 bebaut. Während der Baumaßnahmen kürzte der Mieter die Miete wegen der Geräusch-Immissionen und der Belästigung durch Staub und Schmutz um 10 %. Hiergegen setzte sich der Vermieter zu Wehr und erhielt auch vor dem zuständigen Amtsgericht Recht. Das Gericht argumentierte, dass dem Mieter die Baulücke bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war und er mit einer Bebauung rechnen musste. Von der Baustelle sei auch keine das zu erwartende Maß überschreitende Belästigung ausgegangen.

Diese Einschätzung teilte jedoch das zuständige Berufungsgericht nicht. Es hob das Urteil auf. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision ein. Der Bunde3sgerichtshof stellte in seinem Urteil fest:

„Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.“

Damit hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Mieter keine Mietkürzungen vornehmen können, wenn der Vermieter keine Möglichkeit hat, gegen die Belästigung durch Baulärm vorzugehen. Die Baumaßnahme an sich kann dem Vermieter auch nicht angelastet werden.

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