Sanierungsarbeiten nur nach Schlüsselübergabe durch den Mieter

Sanierungsarbeiten an einer Wohnung müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. Wenn die Wohnung zu Beginn der Arbeiten verschlossen ist, kann der Vermieter nicht mehr davon ausgehen, dass der Mieter mit den Maßnahmen einverstanden ist. Bricht er die Wohnung auf und beginnt mit den Arbeiten kann der Mieter per einstweiliger Verfügung verlangen, dass der bewohnbare Zustand wiederhergestellt wird. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 07.05.2020 (Aktenzeichen 222 C 84/20).

In dem Verfahren klagte ein Mieter, der zunächst damit einverstanden war, während der Sanierungsarbeiten seiner Mietwohnung im Dachgeschoss eine andere Wohnung im Parterre zu beziehen. Aufgrund der Vereinbarung räumte der Mieter zunächst die zu sanierende Wohnung und verschloss diese. Am nächsten Tag sollten dann die Schlüssel übergeben werden und die Sanierungsarbeiten beginnen. Die Ersatzwohnung war allerdings in einem sehr schlechten Zustand. Deshalb weigerte sich der Mieter dort einzuziehen.

Der Vermieter hatte aber bereits eine Wand aufstemmen lassen und mit den Sanierungsarbeiten begonnen. In der Wohnung wurden die Wände und Decken herausgerissen.  Der Mieter klagte deshalb vor dem Amtsgericht und wollte per einstweiliger Verfügung, dass die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werde und ihm der Besitz wieder eingeräumt werde.

Das Amtsgericht erlies die einstweilige Verfügung. Der Mieter habe nach § 862 BGB einen Anspruch darauf, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werde und ihm der Besitz wieder eingeräumt werde.

§ 862 BGB Anspruch wegen Besitzstörung

(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer dem Störer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft besitzt und der Besitz in dem letzten Jahre vor der Störung erlangt worden ist.

Da der Mieter nicht zur Schlüsselübergabe gekommen war, durfte der Vermieter nicht davon ausgehen, dass der Mieter auch weiterhin mit den Wohnungssanierung einverstanden sei. Er hätte auch nicht die Wand aufbrechen dürfen, um sich den Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Um die Arbeiten durchzuführen, hätte der Vermieter dies gerichtlich durchsetzen müssen. Das Aufbrechen der Wand sei ein Akt der unzulässigen Selbsthilfe gewesen.

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