Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert

Bestehen bei einem Hauskauf Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude kann das Finanzamt zur Ermittlung der gerechtfertigten Aufteilung nicht auf die Arbeitshilfe des Bundes­finanz­ministeriums (BMF) zurückgreifen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 21.07.2020 hervor (Aktenzeichen IX R 26/19).

Das Original-Urteil können Sie hier nachlesen

In dem Verfahren ging es um eine in einer Großstadt gelegene, vermietete Eigentumswohnung. Diese wurde im Jahr 1917 für 110.000 € verkauft. Inklusive der Nebenkosten ergab sich eine Gesamtsumme von rund 118.000 €. Im Kaufvertrag wurde geregelt: „Im Kaufpreis enthalten ist das Entgelt für den anteiligen Wert des Grundstücks, den die Beteiligten nach bestem Wissen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit € 20.000,00 beziffern.“

Für das Jahr 2017 errechnete der Käufer 96.547,47 € als abschreibungsfähigen Gebäudewert. Dabei legte er die Kaufpreisaufteilung des Kaufvertrags zugrunde und berechnete einen Gebäudeanteil von 81,81 % (20 000/110 000).

Das zuständige Finanzamt akzeptierte die Berechnung nicht.  Dort errechnete man einen Gebäudeanteil von lediglich 27,03 %.  Die Berechnung erfolgte auf Basis der vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“. Das Finanzamt wollte deshalb nur einen Betrag von 31.896 € als abschreibungsfähigen Gebäudeanteil anerkennen.

Der Käufer klagte hiergegen, hatte aber zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht keinen Erfolg. Das Gericht hielt die vom Finanzamt zugrunde gelegte Arbeitshilfe für geeignet, damit die Marktangemessenheit der Kaufpreisaufteilung zu widerlegen. Auch könne die Arbeitshilfe als geeignete Schätzungshilfe zu Neufestsetzung des Gebäudewertes herangezogen werden.

Dem widersprach der BFH. Die Arbeitshilfe des BMF gewährleiste die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Die Auswahl der Bewertungsverfahren beruhe lediglich auf dem vereinfachten Sachwertverfahren. Der vor allem in Ballungszentren relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bliebe unberücksichtigt. Das Finanzgericht hätte deshalb bei einer streitigen Grundstücksbewertung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen müssen.

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