Fertigbau: End- oder Teilabnahme?

Fertigbau: End- oder Teilabnahme?

Beim Bau eines Fertighauses werden meist diverse Leistungen einzelnen in Auftrag gegeben. Nach der Endabnahme der Leistungen wird die Zahlung fällig. Doch wie verhält es sich, wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind, aber eine Abnahme bereits erfolgt? Das Oberlandesgericht München hat in einem Urteil vom 15.1.2020 festgestellt, dass eine solche Abnahme lediglich als Teilabnahme zu verstehen ist, wenn noch erhebliche Leistungen offenstehen (Aktenzeichen: 20 U 1051/19).

In dem Streit, der dem Urteil zugrunde lag, ging es um ein Fertighaus, bei dem der Auftraggeber neben dem „Grundpaket“ noch weitere Pakete bestellt hatte. Unter anderem waren dies das „Elektro­paket Keller“ und das „Technik­paket Heizung“. Vom Auftraggeber wurde ein Protokoll unterzeichnet, das den Titel „Schluss­abnahme – Haus Übergabe-Protokoll“ trug.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung waren allerdings eine Reihe der technischen Gewerke noch nicht abgeschlossen. Insbesondere der Einbau der Heizung wurde erst ein gutes Vierteljahr später fertiggestellt. Hier waren aber die Heizkreisverteiler nicht wie vereinbart unter Putz verlegt worden,  sondern lagen auf dem Putz. Deshalb behielt der Auftraggeber einen erheblichen Anteil bei seiner Zahlung zurück.

Hiermit war der Unternehmer jedoch nicht einverstanden und versuchte den vom Auftraggeber zurückbehaltenen Betrag gerichtlich einzuklagen. Doch das Oberlandesgericht hielt diese Zurückhaltung für gerechtfertigt. Trotz des Titels stellte das Gericht fest, dass es sich bei dem Übergabeprotokoll lediglich um die Bestätigung einer Teilabnahme handele. Die Abnahme beziehe sich lediglich auf das Grundpaket. Die anderen Pakete müssten getrennt hiervon betrachtet werden. Man könne davon ausgehen, dass der Auftraggeber die noch nicht abgeschlossenen Arbeiten auch nicht abnehmen wollte.

Einen Vorbehalt bezüglich der Arbeiten, die im Rahmen des Zusatzpaketes ausgeführt werden, musste nicht in das Protokoll aufgenommen werden. Da die Heizkreisverteiler nicht vereinbarungsgemäß unter Putz gelegt wurden, sah das Gericht hierin einen wesentlichen Mangel und wies die Klage des Unternehmens als unbegründet ab.

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