Untervermietung einer Zweitwohnung

Untervermietung einer Zweitwohnung

Wird eine Wohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnung angemietet, kann dennoch ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bestehen. Die untervermietete Wohnung muss nach der Untervermietung nicht der Lebensmittelpunkt des Mieters sein. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.9.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 88/22) hervor.

zeitwohnung aus beruflichen Gründen

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung in Berlin, die der Mieter aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung nutzte. Sein Hauptwohnsitz war rund 17 km entfernt. Die Nebenwohnung befand sich in der Nähe der Spedition des Mieters. Hier hielt er sich während der Pausen auf und übernachtete dort zwei- bis dreimal in der Woche. Er hatte diese Lösung gewählt, da seine Arbeit frühmorgens begann und in vielen Fällen erst um 2:00 Uhr nachts endete.

Vermieter stimmt Untervermietung nicht zu

Der Mieter hatte den Vermieter um die Erlaubnis gebeten, zwei Zimmer der Wohnung unterzuvermieten. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung. Diese versuchte der Mieter nun über den Klageweg zu erzwingen. Vor dem Amtsgericht Berlin Mitte hatte er hiermit auch Erfolg. Der Vermieter ging jedoch in Berufung. Das Landgericht Berlin entschied anders als das Amtsgericht. Hier war man der Meinung, dass kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliege, da der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung habe. Der Mieter wollte sich nicht geschlagen geben und ging in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Mieter hat ein Recht auf Untervermietung

Hier entschied man zugunsten des Mieters. Er habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB. In seiner Begründung führte der BGH aus, dass es für ein berechtigtes Interesse nicht darauf ankäme, dass die Wohnung nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt. § 553 Abs. 1 BGB beinhalte keine qualitativen Anforderungen, wie der nach der Untervermietung verbleibende Wohnraum durch den Mieter genutzt werde. Man könne nicht davon ausgehen, dass der Gesetzgeber nur den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützen wollte.

Untervermietung verlangt nicht den lebensmittelpunkt des hauptmieters

Der BGH sah den Sinn des § 553 Abs. 1 BGB darin, dass es um die Erhaltung der Wohnung ging, die der Mieter weiter behalten wollte. Dass es im vorliegenden Fall nicht um das Fortbestehen eines Hauptwohnsitzes ging, werde schon dadurch dokumentiert, dass im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurden, nach denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt im Sinne eines Hauptwohnsitzes in der angemieteten Wohnung haben müsste. Nach dem Vertrag blieb es dem Mieter überlassen die Wohnung nach seinen Vorstellungen zu nutzen und frei darüber zu entscheiden.

Untervermietung ist nicht im Widerspruch zum geltenden Recht

Der BGH sah auch nicht, dass eine Untervermietung im Widerspruch zum geltenden Recht und der sozialen Ordnung steht, weil der Mieter seinen Hauptwohnsitz nicht in der angemieteten Wohnung habe. Eine Untervermietung sei deshalb möglich, weil der Untermieter rechtlich nicht so geschützt sei wie der Hauptmieter. Eine Untervermietung sei grundsätzlich gesetzlich anerkannt. Der geringere Bestandsschutz eines Untermieters ergebe sich aus gesetzgeberischen Werteentscheidungen, die akzeptiert werden müssten.

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