Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung

Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung

Um  eine Mieteerhöhung wegen der nachhaltigen Einsparung von Endenergie nach § 155b Nr. 1 nachzuweisen, muss der Zeitraum von 5 Jahren vor und nach entsprechenden Maßnahmen gegenübergestellt werden. Eine fiktive Berechnung der Einsparung reicht nicht aus, um eine energetische Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung zu rechtfertigen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Bremen  in einem Urteil vom 09.11.2023 (Aktenzeichen 2 S 31/21).

neuer Brennwertkessel als Grund einer Mieterhöhung

In dem Verfahren ging es um eine Mieterhöhungserklärung, gegen die sich der Mieter zur Wehr setzte. Der Mieter verlangte die Mieterhöhung, nach dem ein Gas-Brennwertkessel in dem Haus eingebaut wurde. Er begründete dies damit, dass es sich bei dem Einbau um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Mithilfe des neuen Gas-Brennwertkessels werde Energie eingespart. Der Mieter bestritt die Energieeinsparung und verklagte schließlich den Vermieter auf Rückzahlung von bereits aufgrund der Mieterhöhung gezahlten Mieten. Er konnte sich auch vor dem Amtsgericht Bremen durchsetzen. Der Vermieter ging gegen die Entscheidung des Amtsgerichts in Berufung vor das Landgericht Bremen.

landgericht: Kein Grund für modernisierungserhöhung

Doch das Landgericht schloss sich der Einschätzung des Amtsgerichts an. Die Mieterhöhungserklärung erklärte das Gericht für unwirksam. Darum habe der Bieter einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm zu viel gezahlten Miete. In seiner Urteilsbegründung führte das Landgericht aus, dass der Vermieter nicht in der Lage war, nachzuweisen, dass der Einbau des Gas-Brennwertkessel nachhaltig Energie eingespart würde. Damit fehle auch der Nachweis einer Modernisierungsmaßnahme nach § 580b Nr.1 BGB. Auch ein hinzugezogener Sachverständiger konnte die Energieeinsparung nicht feststellen.

Nachhaltige Energieeinsparung muss messbar sein

Das Gericht führte weiter aus, dass eine Energieeinsparung nur nachhaltig sei, wenn sie messbar sei. Außerdem müsse sie dauerhaft nachweisbar sein. Grundlage hierfür sei aber nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor und nach dem Einbau des Gas-Brennwertkessels. Es müsse ein Zeitraum von mehreren Jahren verglichen werden. Nach Meinung des Gerichts sollten 5 Jahre vor und nach dem Einbau des Kessels zu Grunde gelegt werden, um einen verlässlichen Durchschnittswert zu ermitteln.

prognose reicht nicht zur mieterhhung

Für das Gericht war es auch nicht ausreichend, dass eine Einsparung nach Einbau des Kessels grundsätzlich denkbar ist. Auch eine berechnete Prognose, die eine Einsparung ergibt, reichte dem Gericht nicht aus. Nur auf Basis der tatsächlichen Verbräuche vor und nach dem Einbau sei die Feststellung der Energieeinsparung möglich.

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