Kündigung: Verzicht wegen Eigenbedarf schließt Sonder­kündigungs­recht ein

Kündigung: Verzicht wegen Eigenbedarf schließt Sonder­kündigungs­recht ein

Erklärt ein Vermieter formularmäßig, dass er auf das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarf verzichtet, wird damit auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen. Der Verzicht dient einem weitgehenden Schutz des Mieters. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Neunkirchen in einem Urteil vom 04.11.2023 (Aktenzeichen 4 C 307/23).

Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und Hausverkauf

Zu dem Streitfall kam es, als ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigte. Der Vermieter hatte das vor ca. einem Jahr gekauft. Bevor es zum Verkauf kam, vereinbarte der damalige Vermieter nachträglich mit dem Mieter, dass er auf das Recht der Eigenbedarfskündigung verzichte. Diese Regelung galt auch nach dem Verkauf der Immobilie.

neuer Vermieter kündigt nach § 573a BGB

Nachdem er das Haus gekauft hatte, zog der Vermieter in die obere Etage der Immobilie. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter dem Mieter und berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB  (Erleichterte Kündigung bei Immobilien mit zwei Wohneinheiten, wovon eine vom Vermieter bewohnt wird).

mieter lehnt Kündigung ab

Der Mieter lehnte die Kündigung ab und berief sich auf den vereinbarten Verzicht der Eigenbedarfskündigung. Dies wollte der Vermieter nicht gelten lassen. Er argumentierte, dass er keine Eigenbedarfskündigung vorgenommen habe, sondern sich auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a berufe. Da der Mieter nicht nachgeben wollte, reichte er die Räumungsklage beim Amtsgericht Neunkirchen ein.

Amtsgericht gibt mieter recht

Doch die Klage  hatte keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass der Vermieter kein Recht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Gericht bestätigte zunächst, dass sich der nachträglich vereinbarte Kündigungsverzicht lediglich auf eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) bezog. Dies sei aber normalerweise so auszulegen, dass der Vermieter lediglich bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen könne. Die Vereinbarung solle sicherstellen, dass der Mieter dahingehend geschützt wird, seine Wohnung zu erhalten. Aufgrund dieser Auslegung habe der Vermieter auch kein Recht, die Kündigung nach § 573a zu beanspruchen.

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