Mietspiegel plus Inflationsausgleich?

Mietspiegel plus Inflationsausgleich?

Immer häufiger verlangen Vermieter Mieterhöhungen, bei denen  der nach dem Mietspiegel zulässigen Rahmen überschritten wird. Begründet wird dies mit einem Zuschlag als Ausgleich der  Inflationsentwicklung seit Erstellung des Mietspiegels. Den Aufschlag auf den Mietspiegel-Wert bezeichnet man meist als  „Stichtagszuschlag“. Für den Bereich des Landgerichts München hat jetzt das Landgericht München I hierzu Stellung bezogen und dabei den Erhöhungsmöglichkeiten enge Grenzen gesetzt (Hinweisbeschluss vom 17.07.2024 – Aktenzeichen 14 S 3692/24). 

vermieter will inflationszuschlag auf den Mietspiegel durchsetzen

Den Beschluss löste eine Berufungsverhandlung aus, in der ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte, die höher lag, als der Mietspeigel vorsah. Seine Forderung eines Inflationsausgleichs sei gerechtfertigt. Darum verlange er einen entsprechenden Zuschlag zu den Werten des Mietspiegels von 2023.

Gerichte einig: Kein ZUschlag zum Mietspiegel

Vor dem zuständigen Amtsgericht hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Landgericht folgte der Entscheidung des Amtsgerichts. In seiner Begründung traf das Gericht grundlegende, richtungsweisende Feststellungen  zu diesem Thema.

Landgericht: Spielraum kann nur in grenzen genutzt werden

Zunächst stelle das Landgericht fest, dass den Gerichten unter Umständen bei Mieterhöhungsverlangens ein Beurteilungsspielraum zustehe. Dies ist möglich, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind. In so einem Fall ist das Gericht grundsätzlich befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

Mietindex für Mietspiegel-zuschlag zu gering

Das Landgericht stellte fest, dass das Amtsgericht (AG) diesen Spielraum genutzt hat. Es bestätigte aber gleichzeitig die Einschätzung des Amtsgerichts, dass es keine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete gegeben habe. So sei der Index der Nettokaltmieten im zu berücksichtigenden Zeitraum um etwas mehr als 3 % gestiegen. Das wäre kein außergewöhnlichen Mietanstieg.

Mietspiegel und Verbraucherpreisindex nicht vergleichbar

Das Landgericht führte weiter aus, dass man eine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ über den Mietspiegel hinaus nicht mit einem Anstieg des Verbrauchpreisindex begründen kann. Die Infaltionsrate berechnet man mit Hilfe des Verbraucherpreisindex. Hierzu wird ein „Warenkorb“ gebildet, der rund 700 Güterarten umfasst. Dieser Warenkorb repräsentiert sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen.  Der darüber ermittelte Verbraucherpreisindex kann nach Ansicht des Gerichts nicht für den spezifischen Anstieg der Wohnungsmieten und erst recht nicht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete genutzt werden.

Das Gericht betonte darüber hinaus, dass die Einführung einer „Stichtagspraxis“ zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die Befriedungsfunktion des Mietspiegels gefährden kann. Dies gilt insbesondere bei angespannten Mietmärkten.

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