Mangel bei Immobilienkauf

Mangel bei Immobilienkauf

Beim Verkauf einer Wohnung kann der Käufer grundsätzlich davon ausgehen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Ist eine Wohnung so feucht, dass sie nicht bewohnbar ist, handelt es sich um einen Mangel. Das gilt selbst dann, wenn der Verkäufer ausdrücklich auf Probleme hingewiesen hat, sich die Wohnungen in einem Altbau befinden, der in Flussnähe liegt und im Kaufvertrag „gekauft wie besichtigt“ vereinbar wurde. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.06.2024 – Aktenzeichen: V ZR 79/23).

wohnungen mit bekannten Mangel gekauft

In dem Prozess ging es um zwei Souterrainwohnungen, deren Sanierung sich als sehr aufwändig erwies. Die Käufer mussten länger als geplant in ihren Mietwohnungen bleiben und verlangten vom Käufer die dadurch entstandenen Kosten (ca. 33.000 Euro) zurück.

Mangel sichtbar und im Exposé erwähnt

Die Wohnungen befanden sich in einem Altbau in Rheinnähe,  der laut Exposé des Maklers 1904 gebaut und 1999 kernsaniert wurde. Sie wurden von den späteren Käufern mehrmals besichtigt. Bei den Besichtigungen konnte man Probebohrungen erkennen, die auf den Mangel schließen liesen. Teilweise war der Putz entfernt und die Wand bis unterhalb der Drainage freigelegt. Die Kaufinteressenten wurden auch auf Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand hingewiesen.

Mangel-beseitigung umfangreicher als geplant

Im Kaufvertrag wurde zwar der übliche Haftungsausschluss „gekauft wie besichtigt“ vereinbart, es wurde aber ausdrücklich auf die feuchte Außenwand hingewiesen. Die Käufer sollten laut Kaufvertrag den Mangel auf eigene Kosten beseitigen, was bei Festlegung des Kaufpreises berücksichtig wurde. Im Vertrag wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch in Zukunft Feuchtigkeitsprobleme nicht auszuschließen wären.

Die Sanierungsarbeiten waren anspruchsvoller und betrafen nicht nur die beim Kauf angesprochene Wand. Sie nahmen einen längeren Zeitraum in Anspruch, als die Käufer vermuteten. Deshalb konnten die Käufer die Wohnungen erst sehr viel später bezogen werden, als geplant. Darum verlangte die Käufer vom Verkäufer die Erstattung der unvorhergesehenen Mietkosten. Da der Verkäufer sich weigerte, gingen die Käufer vor Gericht.

Gerichte: Mangel war dem Käufer bekannt

Doch sie hatten in den beiden ersten Instanzen keinen Erfolg. Die Gerichte sahen keine Ansprüche der Käufer, da sie sich umfassend vom Zustand der Wohnungen überzeugt hatten. Aufgrund des Alters der Immobilie und der Nähe des Rheins hätten sie größeren Feuchtigkeitsschäden als Mangel rechnen müssen. Die Wohnungen entsprachen nach Meinung der Gerichte dem Erhaltungszustand, der bei einem Gebäude dieses Alters üblich und zu erwarten ist.

BGH definiert Mangel neu

Die Käufer gingen in Revision und konnten sich vor dem BGH durchsetzen. Die Richter entschieden dort, dass ein Käufer beim Wohnungskauf grundsätzlich von der Bewohnbarkeit der Wohnung ausgeht. Wird dieser Gebrauch durch Feuchtigkeitsschäden beeinträchtigt, handelt es sich um einen Mangel. Das gelte auch für Souterrainwohnungen in Altbauten, selbst wenn diese in Flussnähe liegen.

feuchtigkeit nicht immer ein Mangel

In seiner Begründung wies der BGH jedoch ausdrücklich darauf hin, dass nicht jede Feuchtigkeit einen Mangel darstelle (beispielsweise bei Kellerräumen). Hier käme aus immer auf den Einzelfall an, der individuell geprüft werden müsse. Aber auch bei Altbauten kann der Käufer davon ausgehen, dass  die Räume, die zum Wohnen genutzt werden, in einem trockenen Zustand sind. Ist dies nicht der Fall, sind die Räume zum vertraglichen Gebrauch nicht geeignet.

Mangel arglistig verschwiegen?

Der BGH räumte ein, dass die Haftung für Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich zulässig ausgeschlossen werden kann. Ein Haftungsausschluss ist jedoch bei arglistigem Verschweigen eines Mangels nicht möglich (§ 444 BGB). Dies wollte der BGH im vorliegenden Fall nicht ausschließen. So wurde im Exposé des Maklers lediglich auf die eine feuchte Wand hingewiesen. Daraus konnte der Käufer schließen, dass die Wohnungen ansonsten trocken seien. Hinzu kommt, dass im Exposé die Wohnungen als 1999 kernsaniert bezeichnet wurden.

Der BGH hat deshalb die Sache an einen anderen Senat des Oberlandegerichts (OLG) zurückverwiesen. Dort wird das Verfahren neu verhandelt und entschieden.

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