Delegation auf den WEG-Verwalter

Delegation auf den WEG-Verwalter

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Aufgabe der Sanierung (hier von Außenfenstern) auf den Verwalter delegieren, wenn die Gemeinschaft zuvor grundsätzlich beschlossen hat, die Maßnahmen durchzuführen. Für die Ausführung muss im Rahmen der Delegation kein verbindlicher Entscheidungsrahmen festgelegt werden, an den sich der Verwalter halten muss. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 05.07.2024 (Aktenzeichen V ZR 241/23).

Delegation auf Verwalter

In dem Verfahren ging es um einen Beschluss einer Wohneigentümergemeinschaft. Danach wurde eine Delegation auf den Verwalter beschlossen, nach der er die Erneuerung der Fensteranlagen innerhalb der Wohneigentumsanlage in Auftrag geben sollte. Der grundsätzliche Beschluss, die Fenster zu erneuern, war bereits zuvor gefasst worden. Außerdem wurde dem Verwalter per Beschluss vorgeschrieben, dass er die Erneuerungen entsprechend ihrer Dringlichkeit veranlassen sollte und er nicht mehr als 35.000 EUR im laufenden Jahr ausgeben durfte. Zudem sollte er mindestens drei Kostenvoranschläge einholen und die neuen Fenster entsprechend der bestehenden Optik anschaffen.

Wohnungseigentümer widerspricht der Delegation

Gegen die Delegation reichte ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein. Er konnte sich vor dem Amtsgericht nicht durchsetzen – vor dem Landgericht Düsseldorf hatte er jedoch Erfolg. Nach Ansicht des Landgerichts entsprach der Beschluss der Delegation nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Abgesehen von den Vorgaben bezüglich der Optik konnte der Verwalter frei über die finale Gestaltung der Fenster, das Material und die Kostenverteilung (im Rahmen der Obergrenze)  entscheiden. Dies war nach Ansicht des Landgerichts nicht zulässig.

Die Delegation wird vom BGH bestätigt

Das Verfahren ging dann in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH), der zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft entschied. Die Delegation an den Verwalter sei wirksam und entspreche einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Entscheidungen über die Durchführung und Finanzierung der Fenstersanierung wurden von den Wohnungseigentümern getroffen. Beauftragung und Durchführung durften auf den Verwalter übertragen werden.

Zur Delegation muss kein Entscheidungsspielraum festgelegt werden

Das aktuelle Wohneigentumsrecht erlaubt den Wohnungseigentümern, auch Entscheidungen über Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums auf den Verwalter zu delegieren. Soweit es sich aber um Erhaltungsmaßnahmen handelt, muss die grundlegende Entscheidung, dass die Maßnahme durchgeführt werden soll, von der Wohneigentümergemeinschaft getroffen werden. Mit dem Beschluss, die Ausführung an den Verwalter zu delegieren, sei keine Verpflichtung der Wohneigentümergemeinschaft verbunden, einen verbindlichen Entscheidungsspielraum festzulegen. Die Notwendigkeit bestehe schon deshalb nicht, weil der Verwalter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss.

Das könnte Sie auch interessieren

Der Wohnungseigentümer und seine Ansprüche gegen Verwalter und Gemeinschaft
Abflussrinne am Balkon: Wer trägt in einer WEG die Kosten?
Rechtsanwalt im Auftrag der WEG