Ordentliche Kündigung trotz Mietrückstand unwirksam

Ordentliche Kündigung trotz Mietrückstand unwirksam

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstände kann der Mieter noch abwenden, wenn er innerhalb der „Schonfrist“ (zwei Monate nach Zugang des Räumungsbescheids) den gesamten Rückstand bezahlt (§ 569, Abs. 3, Ziffer 2 BGB). Damit ist aber eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht aufgehoben. (BGH-Urteil vom 23.10.2024 – siehe auch unseren Beitrag hierzu). Wird der Mietrückstand jedoch unverzüglich ausgeglichen, kann auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hamburg in einem Urteil vom 13.12.2024 (Aktenzeichen 307 S 40/24).

Sofort nach Kündigungseingang bezahlt

In dem Verfahren ging es um eine ordentliche Kündigung, die hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung ausgesprochen wurde. Der Mieter zahlte den Rückstand sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens. Der Vermieter blieb aber bei der ordentlichen Kündigung und verlangte die Räumung der Wohnung. Da der Mieter sich weigerte, klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht Hamburg-Blankenese. Das Gericht wies die Klage jedoch ab. Hiergegen ging der Vermieter in Berufung vor das Landgericht Hamburg.

Landgericht: Ordentliche Kündigung ausnahmsweise unwirksam

Doch das Landgericht schloss sich der Einschätzung des Amtsgerichts an. Der Vermieter kann die Räumung und die Herausgabe der Wohnung nicht verlangen. In seiner Begründung stellte das Gericht klar, dass die Zahlung innerhalb der Schonfrist zunächst keine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe. Der § 569 BGB gelte ausschließlich für die fristlose Kündigung. Dies sei eindeutig der Wille des Gesetzgebers, der grundsätzlich nicht per Gerichtsbeschluss verändert werden dürfte.

Verhalten des Mieters entscheidend

Das Landgericht räumte aber zugunsten des Mieters ein, dass eine Nachzahlung in der Schonfrist die Pflichtverletzung des Mieters unter besonderen Umständen nicht so gravierend anzusehen sei. Da der Mieter unverzüglich nach Eingang der Kündigung gezahlt hatte, sah das Gericht hierin die grundsätzliche Bereitschaft, sich vertragsgemäß zu verhalten. Er wolle also augenscheinlich das Mietverhältnis nicht gefährden. Vor diesem Hintergrund sei auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

Das könnte Sie auch interessieren:

Ordentliche Kündigung: Keine Termin- und Fristangabe erforderlich
Wohnverhalten typisch – dennoch Kündigung wirksam
Eigenbedarfskündigung und ihre Begründung