Verbrauchsabhängige und -unabhängige Kosten unterschiedlich abrechnen

Verbrauchsunabhängige Kosten dürfen nicht  zum Nachteil des Mieters wie verbrauchsabhängige Kosten abgerechnet werden. Zu diesem Ergebnis kam jetzt der Bundesgerichtshof, der ein entsprechendes Revisionsverfahren zurückgewiesen hat. In dem zu verhandelnden Fall ging es um die Abrechnung der Wasserversorgung und Entwässerung beziehungsweise um die damit verbundenen Grundgebühren. Die Richter stellten fest, dass eine Verteilung der Grundgebühren nach dem Schlüssel des Verbrauchs die Mieter bei Leerständen ungerechtfertigt benachteiligen würde.

Ein Mieterschutzverein hat eine Wohnungsgenossenschaft auf Unterlassung einer Klausel in den Dauernutzungsverträgen der Genossenschaft verklagt.  Der Mieterschutzverein monierte die unter dem Titel „Umlagemaßstab entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen“ Regelung. Danach sollte nicht nur der Verbrauch von Frisch- und Kalt- und Abwasser  nach den durch Messung ermittelten Verbrauchsdaten abgerechnet werden, sondern auch die Grundgebühren. Hierzu hieß es im Vertrag „soweit  der  Verbrauch  über  Messeinrichtungen  erfasst  wird,  (wird) nach  dem  Ergebnis  der  Messungen  abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). „

Der Mieterschutzverein hielt diese Regelung für unwirksam. Das Landgericht gab dem Verein recht.  Die Genossenschaft unterlag im Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht. Auch die Revision wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) abgewiesen.  Die BGH-Richter stellten fest, dass das Berufungsgericht zunächst richtig erkannt habe, dass die angegriffene Regelung der Klauselkontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unterliege, weil sie eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung der Umlegung von verbrauchsabhängigen  Nebenkosten  enthalte.  Die  Umlegung  der verbrauchsunabhängigen Kostenanteile auf gleicher Basis wie die verbrauchsbedingten Kosten sei nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften nicht vorgesehen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass diese Kosten vom § 2 der Betriebskostenverordnung gedeckt würden.

Die von der Genossenschaft verwendete Formulierung („Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt) würde jedoch den Mieter benachteiligen, weil dadurch das Risiko des Leerstandes von Wohnungen auf ihn verlagert würde. Weil im Leerstand kein Wasserverbrauch stattfindet, würden die Grundgebühren auf den Mieter übertragen, was nicht zulässig ist.  

Normalerweise – so der BGH habe der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Kosten zu tragen. Würden die Kosten auf den Mieter abgewälzt, könne dies – beispielsweise in bestimmten Regionen der neuen Bundesländer – zu einer zusätzlichen nicht unerheblichen Kostenbelastung aufgrund der dort herrschenden  durchschnittlichen  Leerstandsquote führen. Dies könne der Mieter aber bei Vertragsschluss  in der Regel nicht erwarten.

Die Richter verwiesen auch auf das Szenario  der  „Entmietung“  ganzer Wohnblöcke mit einer Vielzahl von Wohnungen. In diesen Fällen könne der normalerweise bei Vollvermietung auf die einzelnen Wohnungen entfallende Festkostenanteil der Wasserversorgung um ein Vielfaches steigen und zu einer relativ wie absolut unangemessenen Kostenmehrbelastung führen.

Dass der Vermieter die Klausel bis jetzt in weitgehend entmieteten Wohnhäusern nicht angewandt hatte, spielte für den BGH keine Rolle. Entscheidend sei, wie die Klausel angewandt werden könne, nicht wie sie in der Praxis verwandt würde. Die Richter unterstrichen jedoch, dass eine Umlegung der Grundgebühren nach dem erfassten Wasserverbrauch nicht grundsätzlich gesetzwidrig sei. Der Verbrauch dürfe bei der Berechnung sehr wohl berücksichtigt werden – nicht aber alleiniger Maßstab sein, durch den der Mieter benachteiligt würde.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 183/09