Untervermietung: Wenn der Mieter einen Zustimmungsanspruch hat

Grundsätzlich muss der Mieter bei einer Untervermietung zunächst die Erlaubnis des Vermieters einholen. Tut er dies nicht und nimmt ohne Genehmigung eine Untervermietung vor, kann ihm gekündigt werden. Hat der Mieter jedoch Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters und hat diese Zustimmung rechtzeitig erbeten, kann der Vermieter ihm nicht mehr kündigen. Das entschied der Bundesgerichtshof Anfang Februar 2011 in einem  Urteil, das Ende Februar veröffentlicht wurde.

In dem Verfahren stritten Mieter und Vermieter, die im Mietvertrag vereinbart hatten (§ 27 des Mietvertrages):  „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M.” Im Laufe des Mietverhältnisses kam es immer wieder zum Streit über die Frage der Untervermietung wenn es zu einem Untermieterwechsel kam. Der Vermieter verlangte jetzt, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse nach § 553 nachweisen müsse. Zwei Prozesse, in denen der Mieter auf Zustimmung des Vermieters geklagt hatte, wurden zugunsten des Mieters entschieden.

Obwohl der Mieter bei einem erneuten Untermieterwechsel rechtzeitig um Zustimmung des Vermieters nachgesucht hatte, erteilte dieser keine Zustimmung sondern kündigte fristgemäß wegen ungenehmigter Untervermietung. Der Mieter klagte nun auf Zustimmung des Vermieters und Rücknahme der Kündigung.

Der BGH entschied in dem Verfahren, dass ein Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, wenn er eine Untervermietung ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters vornimmt. Das gelte grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung habe.  Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, müsse jedoch von Fall zu Fall entschieden werden. Im vorliegenden Verfahren hätte sich der Vermieter selbst einer Vertragsverletzung schuldig gemacht, da er laut Mietvertrag zur Zustimmung bezüglich der Untervermietung verpflichtet war. Vor diesem Hintergrund sieht der BGH die wegen der fehlenden Erlaubnis zur Untervermietung ausgesprochene Kündigung als rechtsmissbräuchlich an.

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.02.2011, Aktenzeichen VIII ZR 74/10)