Säumige Mieter auf zukünftige Forderungen verklagen

Bei Mietern, die mit ihren Mietzahlungen erheblich im Rückstand sind, kann der Vermieter mit der Kündigungsklage auch Forderungen geltend machen, die erst in der Zukunft entstehen. Dies wurde heute – am 04.05.2011 – vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

In dem Verfahren ging es um Mieter aus Hannover, die für die Monate 12/2006, 10/2007 und 08/2008 keine Miete zahlten. Deshalb wurde ihnen vom Vermieter in 11/2008 fristlos – ohne vorherige Abmahnung – gekündigt. Der Vermieter reichte auch die Räumungsklage ein, in der er neben der Räumung der Wohnung auch darauf klagte, dass die Mieter bis zur endgültigen Räumung künftig eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hätten. Während des Verfahrens waren für die Monate 12/2008 und 01/2009 weitere Mietrückstände aufgelaufen. Hierwegen erklärte der Vermieter ebenfalls die fristlose Kündigung.

Der BGH entschied, dass die Mieter die Wohnung zu räumen hätten. Die zweite fristlose Kündigung sei in jedem Fall rechtswirksam. Deshalb müsse nicht geklärt werden, ob der Vermieter vor der ersten fristlosen Kündigung die Mieter abmahnen musste, weil die Rückstände schon längere Zeit zurücklagen. Auch die Forderung des Mieters auf eine zukünftige Nutzungsentschädigung sei rechtens. Aufgrund der bereits aufgelaufenen Mietrückstände sei zu befürchten, dass die zukünftigen Forderungen des Vermieters ebenfalls nicht befriedigt würden. Deshalb sei es nicht notwendig, dass der Vermieter die Forderungen der Mieter bestreite oder deren Zahlungsunfähigkeit feststehe.

Urteil des BGH vom 4. Mai 2011 – Aktenzeichen VIII ZR 146/10