Mietminderung betrifft auch Betriebskosten

In einem jetzt veröffentlichten Urteil stellte der Bundesgerichtshof klar, dass Mietminderungen grundsätzlich auf Basis der Bruttomiete – also unter Einbeziehung der Betriebskosten – erfolgen. Dies wirkt sich auch auf die Abrechnung der Mietnebenkosten aus.

In dem Verfahren ging es um die Forderung eines Vermieters nach der Mietnebenkostenabrechnung. Vorausgegangen waren Mitminderungen des Mieters. Die Miete der Wohnung belief sich auf 304,00 € und setzte sich aus einer Nettokaltmiete von 250,53 und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen. Diese Miete wurde vom Mieter zunächst (08/2005 bis 02/2006) um 64 € und dann (03/2006 bis 06/2006) um 104 € gekürzt. Die Kürzungen wurden vom Vermieter nicht beanstandet.

Die Kürzung hatte der Vermieter bei den Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt, nicht aber bei der Ermittlung der Jahres-Betriebskosten. Dies wurde vom BGH verworfen. Ein Beispiel verdeutlicht, worum es ging:

Ausgangslage: Eine Bruttomiete von 500 € setzt sich aus 400 € Miete und 100 € Betriebskostenvorauszahlung zusammen. Der Mieter nimmt für drei Monate eine Mietminderung von 25 % der Miete vor und zahlt im zweiten Quartal lediglich 375 € Miete. Am Jahresende ermittelt der Vermieter Betriebskosten von insgesamt 1.800 €.

Nicht zulässig ist laut BGH eine Abrechnung, bei der der Vermieter die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (9 x 100,00 und 3, 75,00 € = 1.125,00 €) von der Gesamtsumme abzieht und nun eine Nachzahlung von 675,00 € verlangt.

Ebenfalls nicht zulässig wäre es, die Nachzahlungen fiktiv hochzurechnen (12 x 100,00 €) und diesen Betrag von den 1.800 € abzuziehen, so dass eine Nachzahlung von 600,00 € im Raume stünde.

Nach dem Urteil des BGH müsste die Abrechnung folgendermaßen durchgeführt werden:

1. Die Betriebskosten (1.800 €) werden durch 12 geteilt und das Ergebnis (150 €) der Kaltmiete (400 €) zugeschlagen.

2. In den drei Monaten der Mietkürzung werden von den 150 € die Minderungen (je 25 %) abgezogen, so dass in diesem Monaten ein Betrag von 112,50 € übrig bleibt.

3. Daraus ergibt sich eine abrechenbare Gesamtsumme von 9 x 150 (1.350,00 €) und 3 x 112,50 € (337,50 €) also 1.687,50 €.

4. Hiervon wird die geleistete Zahlung des Mieters (1.125,00 €) abgezogen, sodass eine Nachzahlung von 562,50 € gefordert werden kann.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 13.04.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 223/10