Nachträgliche Sondernutzungsrechte

Grundsätzlich kann in der Teilungserklärung auch eine nachträgliche Vergabemöglichkeit von Sondernutzungsrechten vereinbart werden. So wird oft vereinbart, dass der teilende Eigentümer oder der Verwalter solche Rechte vergeben kann. Dass diese Vereinbarung schnell ungültig sein können, zeigt eine jetzt bekannt gewordene Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

In dem Verfahren ging es um eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, nach der der teilende Eigentümer „Teile der Gartenfläche“ als Sondereigentum (hier „als Terrasse“) an die im Erdgeschoss wohnenden Wohnungseigentümer vergeben durfte.

Der teilende Eigentümer hatte denn auch einigen Wohnugnseigentümern im Parterre die entsprechenden Sondernutzungsrecht zugeordnet. Die so zugeordneten Flächen wurden in einem Lageplan eingezeichnet.

Die Eigentümer in den oberen Geschossebenen waren hiermit jedoch nicht einverstanden und klagten, da sie die Zuteilungen für rechtsunwirksam hielten. Zu Recht, wie die Richter des BGH feststellten. Die Vereinbarung in der Teilungserklärung entspräche nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis, da nicht genau beschrieben sei, auf welche Flächen sich dieses Recht erstrecke. Dies sei aber zwingend notwendig. Fehle die genaue Deklaration, ist die Vereinbarung rechtsunwirksam.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.01.12 – Aktenzeichen V ZR 125/11