Wohnungseigentümer hat immer ein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung

Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einer Leitsatzentscheidung festgestellt, dass der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung grundsätzlich nicht verjähren kann.

In dem Verfahren um zwei Eigentumswohnungen in einem Dachgeschoss, die zuvor eine Wohnung bildeten. Durch die Aufteilung in zwei Wohnungen verfügte eine Wohnung nicht über einen vorgeschriebenen zweiten Rettungsweg, was vom zuständigen Bauaufsichtsamt beanstandet wurde. Die Behörde genehmigte jedoch eine Außentreppe. Der betroffene Wohnungseigentümer beauftragte daraufhin einen Architekten mit der Planung.

Die Eigentümergemeinschaft lehnte jedoch den Bau der Treppe ab. Der antragstellende Wohnungseigentümer versuchte nun auf dem Klageweg, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu erzwingen. Da die restliche Eigentümergemeinschaft die Meinung vertrat, sie sei für die Ausgestaltung eines Rettungsweges zuständig, klagte der betroffene Eigentümer hilfsweise auch darauf, die Eigentümergemeinschaft zu verurteilen, dem Antrag, einen fachgerechten Rettungsweg anzubringen, zuzustimmen.

Diesem Hilfsantrag gab das Amtsgericht statt. Die Eigentümerversammlung versucht nun in der Berufung dieses Urteil wegen Verjährung zu kippen, hatte damit aber keinen Erfolg. Daraufhin ging die Eigentümerversammlung in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH), wo sie allerdings wieder scheiterte.

Der BGH unterstrich, dass es zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG) gehöre, die Brandschutzvorschriften einzuhalten. Der Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung könne jedoch grundsätzlich nicht verjähren, sodass hierfür zwingen notwendige Maßnahmen immer durchgeführt werden müssten.

Die Richter stellten weiter fest, dass eine notwendige Instandsetzung auch zu erfolgen habe, wenn der Grund der Instandsetzungsnotwendigkeit länger als drei Jahre zurückliege. Sinn der Verjährung – so die BGH-Richter – sei es, einen Schuldner davor zu schützen, dass er für Vorgänge verantwortlich gemacht würde, die sich zumindest nicht mehr lückenlos rekonstruieren ließen, beispielsweise weil Unterlagen oder Zeugen nicht mehr verfügbar seien. Diese Gründe der Verjährung ließen sich aber nicht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung anwenden.