Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen

Wenn der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters auf eigene Kosten Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, muss der neue Zustand der Wohnung bei danach geplanten Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil.

In dem Verfahren stritten ein Vermieter und ein Mieter darüber, ob der Mieter den Anschluss seiner Mietwohnung an die Gaszentralheizung im Haus dulden müsse. Die zuvor mit Kohleöfen beheizte Wohnung des Mieters war mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Diese hatte der Vormieter mit Erlaubnis des Mieters eingebaut und hierfür vom jetzigen Mieter eine Ablösesumme erhalten.

Der Vermieter kündigte gemäß § 554 Abs. 2 BGB an, dass er die Wohnung an die Gaszentralheizung anschließen wolle. Er begründete dies mit Energieeinsparung und Wohnwerterhöhung. Die Kosten der Maßnahme würden sich auf 2.145,00 € belaufen. Der Mieter habe entsprechen monatlich 19,66 € zu tragen. Der Mieter stimmte der Modernisierung jedoch nicht zu.

Das Amtsgericht entschied zugunsten des Mieters. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht unterlag er jedoch, da die Richter der Meinung waren, der Einbau einer Gaszentralheizung eine Wohnwertverbesserung darstelle. Dabei berücksichtigte das Gericht nur die vom Vermieter geschaffene Wohnsituation. Die vom Mieter – wenn auch mit Genehmigung des Vermieters – geschaffene Lage spiele keine Rolle. Deshalb verglich das Landgericht die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen mit dem Anschluss der Gaszentralheizung.

Im Revisionsverfahren gewann jedoch der Mieter. Anders als das Berufungsgericht entschied man hier, dass der gegenwärtige Zustand der Wohnung (hier Etagengasheizung) mit dem angestrebten Zustand (hier Anschluss an die Gaszentralheizung) verglichen werden müsse. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Wenn der Vermieter dem Mieter erlaube, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, müsse er bei einer späteren eigenen Modernisierung den vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand berücksichtigen. Andernfalls verhalte er sich widersprüchlich.

Die Dispositionsbefugnis des Vermieters würde durch diese Regelung nicht unangemessen eingeschränkt. Der Mieter habe grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Vermieters, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen, um eine Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts zu erreichen. Selbst wenn der Vermieter die Zustimmung erteile, könne er dies an Bedingungen knüpfen. So könne er sicherstellen, dass sich die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen.

Das Berufungsgericht – an die das Verfahren zurückverwiesen wurde – muss nun feststellen, ob der Ersatz der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung eine Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 BGB darstellt und deshalb vom Mieter zu dulden ist.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 110/11