Angemessene Ausgleichsbeiträge

Bei einer Stadtkernsanierung haben die Kommunen das Recht, von den Grundstückseigentümern Ausgleichsbeiträge für die Wertsteigerung der Grundstücke zu verlangen. Dabei darf die Kommune aber nicht fordern, was sie will. Das Verwaltungsgericht Arnsberg hat in einer Entscheidung eine Stadt hierbei in ihre Schranken gewiesen. Es fand die Forderungen der Kommune überhöht.

Die Stadt hatte 1972 begonnen, eine Stadtkernsanierung durchzuführen. Hierfür verlangte die Stadtverwaltung von den Inhabern der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke, Ausgleichsbeiträge. Diese sollten der durch die Sanierung entstandene Wertsteigerung der Grundstücke entsprechen. Die Betroffenen fanden die Forderungen der Kommune zu hoch und klagten.

Das Verwaltungsgericht Arnsberg entschied nun in neun Verfahren, dass die Forderungen der Stadt zu hoch angesetzt wurden. Das Gericht reduzierte die Forderungen der Verwaltung. Die Kürzungen führten dazu, dass die Grundstückseigentümer teilweise nur noch ein Fünftel der Forderungen zahlen mussten.

Die Richter stellten in ihrer Urteilsbegründung fest, dass die Stadt grundsätzlich berechtigt sei, von den Eigentümern der Grundstücke in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Ausgleichsbeiträge zu erheben. Nach dem Baugesetzbuch sei dies zulässig. Die Ausgleichsbeiträge dürften dem durch die Sanierungsarbeiten entstandenen Wertsteigerungen entsprechen. Die in den vorliegenden Fällen verlangten Beiträge seien jedoch überhöht.

Es dürfe ausschließlich die Wertsteigerung nach der Sanierung in Bezug auf den Wert vor der Sanierung abgeschöpft werden. Man habe zwar Straßenverläufe geändert, wofür außerhalb des Sanierungsgebietes Ausbaubeiträge erhoben würden. Diese Beiträge hatte man zur Berechnung der Beiträge zugrunde gelegt. Sie dürften jedoch nicht als Wertsteigerung herangezogen werden, da sie sich nur gering bis gar nicht auf die Kaufpreise der Grundstücke auswirkten. Auch in der Ansiedlung eines kleinen Einkaufszentrums sahen die Richter keine Wertsteigerung für die betroffenen Grundstücke.

Letztlich ließ das Gericht lediglich die Verbesserung der Wohnsituation als Maßstab für die Wertsteigerung der Grundstücke gelten.

Urteile des Verwaltungsgericht Arnsberg vom 16.01.2013, unter anderem Aktenzeichen 8 K 186/12