BGH zum Schadenersatz bei Mangelverkauf

Der Bundesgerichtshof (BGH)( hat jetzt ein Urteil gefällt, in dem er Grundsätze zur Schadenersatzforderung beim Verkauf einer mit Mängel behafteten Immobilie aufstellte.

In dem Verfahren ging es um den Verkauf eines Grundstücks mit Mietshaus für 260.000 €. Erst nachdem der Kauf abgeschlossen war, stellte der neue Eigentümer fest, dass sich in dem Gebäude echter Hausschwamm befand. Das Landgericht stellte zunächst grundsätzlich fest, dass der Verkäufer des Hauses zum Schadenersatz herangezogen werden könne. In einem weiteren Verfahren wurde eine Schadenshöhe von knapp 90.000 € und ein Wertverlust des Gebäudes von 45.000 € festgestellt. Außerdem wurde bestimmt, dass der Käufer auch zukünftige, durch den Hausschwamm verursachte Schäden zu tragen habe.

Es wurden weitere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Gegen den Verkäufer wurden Forderungen von weiteren rund 505.000 € geltend gemacht. Der Käufer hatte mit dieser Forderung zunächst Erfolg vor Gericht. Die Richter hielten die Schadersatzpflicht für unbegrenzt. Zur Feststellung der Unverhältnismäßigkeit der Forderungen sei der Verkehrswert eines Grundstücks (und damit auch des darauf befindlichen Gebäudes) im mangelfreien Zustand auszugehen. Im vorliegenden Fall wären dies 600.000 € gewesen. Mit einer Forderung von rund 640.000 € könne deshalb noch nicht von einer Unverhältnismäßigkeit gesprochen werden.

Diese Entscheidung wurde jedoch vom Bundesgerichtshof (BGH) aufgehoben. Für die Richter des BGH ist der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache begrenzt. Von unverhältnismäßigen Mängelbeseitigungskosten sei auszugehen, wenn entweder der Verkehrswert eines mangelfreien Grundstücks überschritten würde oder die Kosten 200 % des mangelbedingten Minderwertes übersteigen würde. Zur Ermittlung der entsprechenden Werte wurde das Verfahren vom BGH zurückgegeben.

Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/12