Notlage ausgenutzt: Maklerverträge nichtig

Weil ein Makler zwei Eigentumswohnungen für nicht einmal die Hälfte des Verkehrswertes erworben hatte, wurden die Verträge vom Oberlandesgericht Oldenburg für nichtig erklärt. Der Makler hatte die Notlage des Verkäufers ausgenutzt.

Der Eigentümer der beiden Wohnungen hatte finanzielle Probleme bekommen und war nicht mehr in der Lage, die Kreditraten der Bank zu bedienen. Um eine drohende Zwangsversteigerung abzuwenden, versuchte er die Objekte zu verkaufen. Hierbei unterstützte ihn eine Maklergesellschaft. Nachdem es nicht gelang, die beiden Wohnungen in der noch verbliebenen Zeit zu verkaufen, bot der Makler an, die Objekte selbst zu erwerben. Er bot hierfür 90.000,00 €. Dieser Betrag deckte die Schulden des Gläubigers ab – stand aber in keinem Verhältnis zum Verkehrswert der beiden Wohnungen. Dieser belief sich laut einem Sachverständigengutachten auf 187.000,00 €.

Aufgrund seiner Zwangslage ging der Eigentümer auf das Angebot ein. In der von ihm genutzten Eigentumswohnung konnte er zunächst bleiben, da er einen Mietvertrag mit dem Makler abschloss.

Das Oberlandesgericht sah in dem Vorgehen des Maklers den Tatbestand des Wuchers als erfüllt an. Der gezahlte Preis und der reale Wert der Wohnungen stünden in einem besonders groben Missverhältnis. Der Makler habe augenscheinlich die Notlage des Eigentümers ausgenutzt. Ihm waren sowohl die finanzielle Situation wie auch die drohende Zwangsvollstreckung bekannt. Auch den realen Verkehrswert habe die Maklergesellschaft als Fachunternehmen sehr wohl einschätzen können. Hinzu käme, dass die Immobilien nach nicht einmal einem halben Jahr für 160.000,00 € verkauft wurden. Hierauf vom nun ehemaligen Eigentümer angesprochen, habe dieser angeboten, die Wohnungen für 150.000,00 € zurück zu verkaufen.

Dass mit dem Ex-Eigentümer ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, würde den Zustand des Wuchers nicht lindern. Denn es stand nicht fest ob und wie lange der ehemalige Eigentümer in der Wohnung verbleiben könne, da die neuen Erwerber bereits ankündigten, dass sie Eigenbedarf geltend machen würden. Aufgrund des Urteils wurde die fehlerhafte Eigentumsübertragung im Grundbuch vermerkt. Über eine Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen Makler und Verkäufer muss in einem gesonderten Verfahren entschieden werden. Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 02.10.2014, Aktenzeichen 1 U 61/14