Warmwasserkosten: Wenn Wohnungen leer stehen

Auch wenn Wohnungen innerhalb eines Mietshauses leer stehen kann der Vermieter die Kosten für Warmwasser zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche abrechnen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs.

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der in einem Haus mit 28 Wohnungen lebte, von denen aber nur wenige bewohnt waren, da das Haus in absehbarer Zeit abgerissen werden sollte. Der Mieter weigerte sich, die vom Vermieter verlangten Warmwasserkosten zu zahlen. Hintergrund war, dass die für ein voll belegtes Haus ausgerichtete Heizung und Warmwassereinrichtung bei den wenigen Mietern, die verblieben waren, unwirtschaftlich arbeitete.

Der Vermieter hatte die Warmwasserkosten von rund 7.850,00 € zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach Verbrauch verteilt und für den Mieter Kosten von knapp 1.200,00 € ermittelt. Auf dem Wege der Kulanz verlangte er vom Mieter jedoch nur die Hälfte. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung und verlangte, dass die Abrechnung zu 100 % nach der Wohnfläche erfolge.

Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der von ihm ermittelten Kosten und erhielt im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) recht. Die Richter stellten fest, dass auch bei hohen Leerständen grundsätzlich die gesetzlich vorgegebene Abrechnung anzuwenden sei, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.

In der Vorinstanz hatte das Berufungsgericht eine andere Abrechnung nach § 9a Heizkostenverordnung in Betracht gezogen. Dies wurde jedoch vom BGH verworfen. Diese Regelung bezöge sich ausschließlich auf Abrechnungen, bei denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich sei. Diese Voraussetzung fehle jedoch im vorliegenden Fall.

Die Richter räumten jedoch ein, dass bei hohen Leerständen eine ungerecht empfundene Verteilung der Kosten entstehen könne. Dann käme eine Begrenzung der Kosten nach dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Frage.  Im zu verhandelnden Fall müsse aber berücksichtigt werden, dass der Vermieter nicht nur den für den Mieter günstigsten Maßstab (50 %) gewählt habe sondern auch von dem Ergebnis der Berechnung nur die Hälfte vom Mieter verlangt habe. Darüber hinaus sein zu berücksichtigen, dass der Vermieter trotz fehlender Einnahmen über den Wohnflächenanteil  einen hohen Kostenanteil zu tragen habe. Bei Würdigung der Gesamtumstände kam das Gericht deshalb zu dem Ergebnis, dass eine weitere Anspruchskürzung über den vom Vermieter bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten sei.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.12.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 9/14