Eigenbedarfskündigung nach kurzer Mietzeit

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, wann eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei.

In dem Verfahren stritten sich Vermieter und Mieter über eine Zweizimmerwohnung, die der Mieter im April 2011 angemietet hatte. Für diese Wohnung machte der Vermieter Eigenbedarf ab Juni 2013 geltend und kündigte dem Mieter entsprechend im Februar zum 31.05.2013. Er benötige die Wohnung für seine Tochter, die nach einem längeren Auslandsaufenthalt zurückkehre und im Umfeld der Mietwohnung arbeiten wolle und ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen werde. Vor dem Auslandsaufenthalt hatte die nun 20jährige Tochter bei ihren Eltern gewohnt, wolle aber jetzt eine eigenständige Wohnung beziehen. Der Mieter wollte die Kündigung nicht akzeptieren. Er argumentierte, dass der Vermieter den Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehen konnte.

Anlässlich der erhobenen Räumungsklage konnte sich der Vermieter jedoch  vor dem Amtsgericht durchsetzen – unterlag allerdings im Revisionsverfahren.  Das Landgericht hielt die Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich. Hiervon können schon ausgegangen werden, wenn bei Vertragsschluss bereits absehbar wäre, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein würde. Davon könne hier ausgegangen werden. Obwohl die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht habe, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

Dieser Meinung folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht. Die Kündigung sei nicht wegen Rechtsmissbrauch unwirksam. In ihrer Begründung stellten die Richter zunächst fest, dass ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliege, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entschlossen sei oder erwäge, ihn binnen kürzerer Zeit selbst zu nutzen. Dann müsse der Vermieter den Mieter hierüber informieren. Es könne aber nicht von Rechtsmissbrauch gesprochen werden, wenn der Vermieter zwar unter Umständen erkennbar gewesen sei, bei Abschluss des Mietvertrages aber weder alsbald Eigenbedarf geltend machen wollte, noch dies ernsthaft in Betracht gezogen habe.

Ein Vermieter durch einen unbefristeten Mietvertrag nicht zum Ausdruck dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft habe. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine– sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, würde die verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit des Mieters missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. Ob der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss entschlossen war, kurzfristig Eigenbedarf geltend zu machen, müsse jedoch vom Gericht geprüft werden.

Will der Mieter das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit wurde zur neuen Verhandlung an das das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.02.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 154/14
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