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WEG: Hausverbot für Ex-Miteigentümer?
WEG: Hausverbot für Ex-Miteigentümer?
Ein Hausverbot kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem früheren Miteigentümer nur ausgesprochen werden, wenn hierzu aktuelle, konkrete Gründe vorliegen. Dass der Wohnungseigentümer sein Wohneigentum wegen unzumutbaren Verhaltens verloren hat, spielt hierbei keine Rolle. Zu diesem Ergebnis kam das Kammergericht Berlin.
Das Gericht musste über ein Hausverbot entscheiden, das eine Wohneigentümergemeinschaft gegenüber einem ehemaligen Miteigentümer ausgesprochen hatte. Der Ex-Miteigentümer hatte sein Wohnrecht aufgeben müssen, da die anderen Miteigentümer schwere Pflichtverletzungen seinerseits monierten. Es kam zur Anwendung von § 18 Wohneigentumsgesetz (WEG).
Rechtliches
§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;
2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswertes an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht entgegen.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Nachdem der ehemalige Eigentümer sein Wohneigentum aufgegeben hatte, erlaubte der neue Eigentümer jedoch, dass er in der Wohnung weiter wohnen könne. Damit waren die anderen Miteigentümer nicht einverstanden. Sie versuchten deshalb vor Gericht ein Hausverbot gegen den Ex-Eigentümer durchzusetzen. Allerdings ohne Erfolg. Weder vor dem Landgericht noch vor dem Kammergericht Berlin konnte sich die Eigentümergemeinschaft durchsetzen.
Das Kammergericht kam wie das Landgericht zu dem Ergebnis, dass die Gemeinschaft kein Hausverbot nach § 1004 BGB verhängen könne.
Rechtliches
§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Zur Anwendung des § 1004 BGB – so die Richter – müsse es zu konkreten Störungen kommen. Nur, dass der Ex-Eigentümer in der Wohnung lebe, sei nicht ausreichend. Außerdem stelle ein Hausverbot einen nicht zulässigen Eingriff in die Wohneigentumsrechte des neuen Eigentümers darf. Zum Wohnungsnutzungsrecht gehöre auch, dass Dritte die Wohnung jederzeit betreten könnten. Wenn der Zugang nur über das Gemeinschaftseigentum möglich sei, müsse dies ermöglicht werden.
Die Richter hielten ein Hausverbot wegen des Verhaltens, das zum Eigentumsentzug führte, nicht für zulässig, da dies sich nicht aus § 18 WEG ergebe.
Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 10.09.2015 – Aktenzeichen 8 U 94/15