Änderung der Miete immer schriftlich

Eine Änderung der Miethöhe ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Unter anderem muss sie in jedem Fall schriftlich erfolgen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem es um einen Gewerbemietvertrag ging. Das Urteil kann aber analog auch für Wohnraummietverträge gesehen werden.

In dem Verfahren ging es um eine Zahnarztpraxis, für die die Mietparteien eine Mieterhöhung von knapp 1,5 % mündlich vereinbarten. Der Mieter war jedoch der Meinung, dass die Erhöhung schriftlich fixiert werden müsse. Da keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, sah der Mieter hierin Formvorschrift-Verstoß. Dadurch sei der eigentlich befristet geschlossene Mietvertrag als unbefristet anzusehen. Der Mieter berief sich hier auf § 550 BGB.

Aufgrund dieser Auslegung kündigte der Mieter vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist ordentlich, was der Vermieter ablehnte. Er vertrat die Ansicht, dass nur wesentliche Änderungen der Miethöhe schriftlich erfolgen müssten. Dies sei aber bei einer Anhebung von 1,5 % nicht der Fall. Der Streit endete vor Gericht.

Dort unterlag der Mieter vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht. Die Richter folgten der Ansicht des Vermieters, dass die Anhebung aufgrund ihrer Höhe als unwesentlich einzustufen sei und deshalb nicht der Schriftform unterlag.

Anders der Bundesgerichtshof. Hier sah man in der Mieterhöhung eine wesentliche Vertragsänderung. Deshalb unterliege die Änderung dem Formzwang – gleichgültig, ob es sich um eine Anhebung oder Senkung der Miete handele. Davon sei zumindest immer dann auszugehen, wenn die Änderung für mindestens ein Jahr gilt und der Vermieter diese nicht jederzeit widerrufen könne. Nach Meinung des BGH könne man keine Prozentgrenze festlegen, unter der eine Veränderung unwesentlich sei. Dies widerspreche auch dem Gebot der Rechtssicherheit.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.11.2015 – Aktenzeichen XII ZR 114/14