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Mietrückstände bleiben Kündigungsgrund
Mietrückstände bleiben Kündigungsgrund
Mietrückstände bleiben Kündigungsgrund
Mietrückstände sind ein Grund zur fristlosen Kündigung, den der Mieter jedoch durch Zahlung seiner Schulde ausräumen kann. Allerdings stellte das Kammergericht Berlin fest, dass hierfür eine vollständige Tilgung der Rückstände notwendig ist. Bestehen die Rückstände auch nur noch teilweise, bleibt die Kündigung bestehen. In dem vorliegenden Fall ging es zwar um Gewerbemietrecht, der Fall dürfte aber analog zum Wohnraummietrecht angesehen werden können.
Im zu verhandelnden Fall ging es um Mietrückstände von drei Monaten. Nachdem diese aufgelaufen waren, sprach der Vermieter die fristlose Kündigung aus. Diese wurde vom Mieter jedoch abgelehnt. Er habe einen Tag vor Eingang dem Kündigungseingang einen Teilbetrag (etwas mehr als eine Monatsmiete) überwiesen. Dies war für den Vermieter jedoch nicht maßgebend. Er klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der gemieteten gewerblich genutzten Räume. Das zuständige Landgericht gab dem Vermieter Recht. Hiergegen ging der Mieter wiederum in Berufung.
Das Kammergericht bestätigte jedoch das Urteil des Landgerichts. Entsprechend § 546 BGB habe der Mieter die Mietsache herauszugeben.
Rechtliches
§ 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
Die Kündigung sei rechtens. Sie sei durch § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB gerechtfertigt („Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter … in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“)
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs könne zwar abgewendet werden, wenn die ausstehenden Zahlungen geleistet würden. Dies ergebe sich aus § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB („Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.“). Im vorliegenden Fall sei jedoch ein Betrag offengeblieben, der nicht als Bagatellwert abgetan werden könne.
Zwar könne eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, so das Kammergericht, wenn der Mieter die Mietrückstände ausgleiche (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies setze aber den vollständigen Ausgleich voraus. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Der offene Rückstand habe, trotz der Zahlung, nicht nur einen Bagatellbetrag dargestellt.
Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 07.01.2016 – Aktenzeichen 8 U 205/15