Mietminderung wegen Bauimmissionen

Wird auf einem Grundstück gebaut, kann der Mieter auf dem Nachbargrundstück unter Umständen die Miete mindern. Das ergibt sich aus einem  Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.06.2016 (Aktenzeichen 67 O 76/16).

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die angemietet wurde, als das Nachbargrundstück noch eine bewachsene Baulücke war. Dreizehn Jahre später wurde das Nachbargrundstück genutzt. Hier entstanden ein Gebäude und eine Tiefgarage. Durch die Bauarbeiten entstanden erhebliche Immissionen. In dem Prozess forderte deshalb der Mieter rund 20 % der gezahlten Miete für 10 Monate zurück. Allerdings konnte er sich damit vor dem zuständigen Amtsgericht zunächst nicht durchsetzen. Im Berufungsverfahren stellten sich jedoch die Richter des Landgerichts auf die Seite des Mieters. Die Belästigung durch Lärm und Staub sowie durch Erschütterungen, die durch die Bauarbeiten ausgelöst wurden, rechtfertigten eine Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung von knapp über 20 % hielten die Richter ebenfalls für gerechtfertigt.

Das Gericht begründete seine Entscheidung dahingehend, dass mit dem Mietvertrag auch stillschweigend vereinbart wurde, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard erfülle. Hierzu gehöre auch, dass die Mietwohnung gesundheitlich unbedenklich sei. Natürlich müsse in Großstädten mit Baumaßnahmen gerechnet werden. Die weitaus größte Zahl von Wohnungen sei jedoch hiervon auch in Berlin nicht betroffen. Damit würde aber der stillschweigen vereinbarte Standard der Wohnung beträchtlich unterschritten. Dass der Vermieter letztlich keinen Einfluss auf die Baumaßnahmen nehmen könne, spiele hierbei keine Rolle.

Der Mieter habe auch nicht sein Minderungsrecht verloren, etwa, weil man ihm anlasten könne, dass er die Gefahr von Bauimmissionen in grob fahrlässiger Weise übersehen habe. Zwar sei die Baulücke bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen. Dass aber der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht an eine Bebauung gedacht habe, könne maximal als einfach Fahrlässigkeit angesehen werden. Diese wiederum reiche nicht für einen Gewährleistungsausschluss.

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