Vermieter muss Urzustand der Wohnung beweisen

Wenn der Vermieter wegen einer mangelhaft zurückgegebenen Wohnung Schadenersatz erwirken, muss er nachweisen, in welchem Zustand die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses war. Es kommt auch nicht zur Beweislastumkehr, wenn verschiedene Gründe dafür sprechen, dass der Vermieter die notwendigen Beweise nicht erbringen kann. Das entschied das Landgericht Essen am 30.06.2016 (Aktenzeichen: 15 S 99/16).

In dem Streitfall ging es um ein Mietverhältnis, das bereits 1983 begann und Mitte 2015 beendet wurde. Der Vermieter, der die Wohnung erst kurze Zeit besaß, bemängelte, dass sich der Zustand der Wohnung im Vergleich zum Mietbeginn insgesamt verschlechtert habe. Hierfür verlangte er Schadenersatz, den der Mieter nicht zahlen wollte.

Eine Schadensersatzklage vor dem zuständigen Amtsgericht war ohne Erfolg. Der Richter stellte fest, dass der Vermieter nicht nachweisen konnte, wie die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aussah. Der Vermieter ging deshalb in Berufung und verlangte nun, die Beweislast umzukehren. Er vertrat die Ansicht, dass der Mieter einfacher darstellen könne, wie die Wohnung beim Einzug aussah.

Doch auch vor dem Landgericht Essen blieb der Vermieter ohne Erfolg. Das Gericht schloss sich der Einschätzung des Amtsgerichts an und lehnte eine Beweisumkehr ab. Die vom Vermieter vorgetragenen Probleme, bei der Beweisführung über den Urzustand der Wohnung sah das Gericht ebenfalls. Die lange Mietzeit erschwere ebenso eine Beweisführung, wie die mehrfach stattgefundenen Wechsel der Eigentümer und dass der Vermieter erst kurze Zeit in dieser Position war. Diese Probleme könnten aber keine Beweislast-Umkehr rechtfertigen. Die Schwierigkeiten seien bereits beim Kauf der Immobilie bekannt gewesen und der Inhaber habe sich entsprechend beim Kauf absichern müssen. Hinzu käme, dass es keine Regelung gibt, nach der die Partei zur Beweisführung herangezogen werden könne, für die dies einfacher sei.