BGH stärkt Vermieterrechte bei Eigenbedarfskündigungen

In seinem Urteil vom 14.12.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 232/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH) Entscheidungen gefällt, die die Position des Vermieters bei Eigenbedarfskündigungen entscheidend verbessert.

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der bereits seit 1985 eine 5-Zimmerwohnung in München bewohnte. Das Grundstück, auf dem sich die Mietimmobilie befand wurde 1991 an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit vier Gesellschaftern verkauft. Laut Gesellschaftervertrag diente die GbR dem Zweck der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann man mit den entsprechenden Sanierungs- und Umbauarbeiten. Zwischenzeitlich wurden auch bereits Wohnungen verkauft. Die Wohnung des zuvor genannten Mieters wurde noch nicht saniert.

Im September 2013 kündigte die GBR das Mietverhältnis. Sie begründete dies mit Eigenbedarf. Die Wohnung sollte der Tochter eines Gesellschafters zur Verfügung gestellt werden. Der Mieter weigerte sich, die Kündigung zu akzeptieren. Es kam zu gerichtlichen Auseinandersetzung.

Vor dem zuständigen Amtsgericht unterlag die GbR. Das Gericht hielt die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs für unwirksam. Die GbR habe treuwidrig versäumt, dem Mieter eine im gleichen Haus leerstehende Wohnung anzubieten.

Auch in der Berufungsinstanz konnte sich die GbR nicht durchsetzen. Hier beriefen sich die Richter jedoch unter anderem auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB:

Das Gericht leitete hieraus ab, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen. Nach Meinung der Richter bezog sich die Regelung im § 573 BGB nur auf natürliche, nicht aber auf juristische Personen. Die Entscheidung wurde jedoch zur Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen.

Der BGH entschied letztinstanzlich zugunsten der GbR und damit der Vermieter. Er stellte in seinem Urteil klar, dass der § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch entsprechend anzuwenden ist, wenn es sich bei dem Vermieter um eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts handelt. Der BGH unterstrich damit seine bereits in früheren Verfahren vertretene Rechtsauffassung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist. Die GbR sei in allen wesentlichen Punkten mit einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar. Diese könnten sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. Bei etwaigen Missbrauch könnten die Gerichte auf § 242 BGB zurückgreifen.

Bezüglich der Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung schon deshalb rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird, weil keine vorhandene, vergleichbare Wohnung angeboten wurde, hat der BGH nun seine Rechtsauffassung zugunsten der Vermieter geändert. Nun vertritt er die Ansicht, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Der BGH stellte zwar fest, dass ein Vermieter verpflichtet sei, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Dazu gehöre auch, ihm während der Kündigungsfrist eine zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn sich diese im selben Haus oder derselben Wohnanlage befinde. Wird dies unterlassen führt dies aber nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, so der BGH in seiner neuen Entscheidung.

Es handele sich hierbei lediglich um eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB, die lediglich Schadensersatzansprüche nach sich ziehe. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.