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Verwaltungskosten-Klausel unwirksam
Verwaltungskosten-Klausel unwirksam
Eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale neben der Miete zu zahlen hat, ist unwirksam. Bereits gezahlte Pauschalen kann der Mieter zurückverlangen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 12.10.2017 (Aktenzeichen 67 S 197/17).
In dem Verfahren hatte ein Mieter gegen seinen Vermieter geklagt. Im Mietvertrag war eine monatliche Verwaltungskostenpauschale vereinbart worden, die er für unzulässig hielt. Vor dem zuständigen Amtsgericht hatte er jedoch keinen Erfolg. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht konnte er sich jedoch durchsetzen.
Das Gericht hob die vorangegangene Entscheidung auf und bestätigte dem Mieter, dass er einen Rückzahlungsanspruch für bereits geleistete Verwaltungskostenpauschale habe, der sich aus § 812 Abs. 1 BGB ergebe („ Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.“).
Die Richter verwiesen hier auf § 556 BGB. Nach Absatz 1 dieses Paragrafen sei die Pauschale nicht zulässig. Aus Absatz 4 ergebe sich der Rückzahlungsanspruch des Mieters.
Rechtliches
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
In ihrer Begründung stellten die Richter fest, dass § 556 Abs. 1 lediglich die Abrechnung einer Grundmiete und eine Betriebskostenvorauszahlung auf Basis der Betriebskostenverordnung zuließe. Die Betriebskostenverordnung sehe aber keine Abrechnung der Verwaltungskosten vor.
Das Argument des Vermieters, dass es sich bei der umstrittenen Klausel um eine Erläuterung bezüglich der internen Kalkulation zur Grundmiete handele, ließ das Gericht nicht gelten. Zum einen sei die Pauschale neben den Betriebskostenvorauszahlungen explizit aufgeführt worden. Zum anderen sei auch bei der Kautionszahlung lediglich die Grundmiete ohne den Zuschlag der Verwaltungskostenpauschal berücksichtigt worden.