Schadenersatz bei beschädigter Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass der Vermieter-Anspruch auf Schadenersatz bei beschädigter Mietsache nicht davon abhängig ist, dass dem Mieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung eingeräumt wurde. Das geht aus einem Urteil vom 28.02.2018 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 157/17).

In dem Verfahren stritten sich der Vermieter mit einem Mieter, dessen Mietvertrag eiehemaligen Mieter Schadensersatz. Er warf dem Exmieter vor, seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten nicht ausreichen nachgekommen zu sein. Dies habe zu verschiedenen Beschädigungen der Wohnung geführt. Der Vermieter hatte dem ehemaligen Mieter jedoch keine Frist zu Beseitigung der Schäden eingeräumt. Da der Exmieter nicht zahlen wollte, ging der Vermieter vor Gericht.

Die Gerichte gaben dem Vermieter Recht. Auch das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass der Vermieter dem ehemaligen Mieter keine Frist einräumen weiter der Meinung war, dass man ihm eine Frist hätte einräumen müssen ging er in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Doch auch hier unterlag der ehemalige Mieter. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Die in § 280 Abs. 1 und 3 und § 281 Abs. 1 BGB verlangte Fristfestlegung gelte lediglich für Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im vorliegenden Fall handele es sich aber um die Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten. Die Räume hätten aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich behandelt werden müssen. Dies sei eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB).

Die Verletzung dieser Nebenpflicht begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.