Wenn der Mieter nicht renovieren muss …

Hat ein Mieter seinem Vorgänger zugesagt, die unrenovierte Wohnung zu renovieren, hat diese Vereinbarung keinen Einfluss auf den Mietvertrag. Der Mieter muss sie also nicht renovieren, wenn ihm dafür kein adäquater Aufwandsersatz gewährt wird. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 22.08.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 277/16)

In dem Verfahren stritten ein Vermieter und sein Exmieter über die Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte für die Wohnung beim Einzug mit der Vormieterin eine Vereinbarung getroffen, nach der er sich bereit erklärte, gegen die Übernahme diverser Gegenstände einen Geldbetrag zu zahlen und die Renovierungskosten zu übernehmen. Im Formularmietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hatte.

Als das Mietverhältnis endete, strich der Mieter die Wohnung – allerdings nicht zur Zufriedenheit des Wohnungseigentümers. Dieser ließ einen Anstreicher kommen und die Wohnung noch einmal streichen. Die dabei entstandenen Kosten von knapp 800 Euro verlangte er von seinem Ex-Mieter zurück. Da der ehemalige Mieter nicht bereit war, zu zahlen, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung.

Der Ex-Mieter argumentierte auf Basis der einschlägigen Rechtsprechung des BGH, wonach eine unrenoviert übernommene Wohnung nicht vom Mieter renoviert werden muss, wenn ihm dafür nicht ein adäquatrer Ausgleich gewährt wird (siehe auch Urteil des BGH vom 18.03.2015 – Aktenzeichen 185/14). Der Vermieter hingegen verwies auf die Vereinbarung zwischen dem Vormieter des Beklagten.

In den Vorinstanzen konnte sich der Vermieter mit seiner Argumentation durchsetzen. Das Landgericht Lüneburg als Berufungsgericht hielt es vor dem Hintergrund der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin für interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm der Kläger die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Allerdings ließ das Gericht die Revision vor dem BGH zu.

Hier unterlag der Vermieter. Der BGH stellte grundsätzlich fest, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch unwirksam ist. Dies gelte auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet habe, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Der BGH hält die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung nicht für zulässig. Denn dadurch würde der Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet. Die Wohnung müsse dann vom Mieter vorzeitig renoviert oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben werden, als sie an den Mieter übergeben wurde.

Daran ändere sich auch nichts durch die Vereinbarung, die in diesem Fall Mieter und Vormieter geschlossen hatten. Diese sei von vorneherein auf Mieter und Vormieter beschränkt und habe deshalb keinen Einfluss auf den Mietvertrag.