Wohnfläche von Vertragspartnern bestimmt

Vermieter und Mieter können bei Abschluss des Mietvertrages selbst bestimmten, welche Räume für Wohnzwecke genutzt werden sollen und damit zur Wohnflächenberechnung zugrunde gelegt werden. Hierzu können auch Räume gehören, die nach dem öffentlichen Baurecht normalerweise nicht hinzugerechnet werden. Dies entschied das Amtsgericht München in einem Urteil vom 06-09.2018 (Aktenzeichen 411 C 19356/17).

Vor dem Gericht stritten der Vermieter als Kläger und der Mieter als Beklagter um die Wohnfläche eines Einfamilienhauses. Wörtlich hieß es im Mietvertrag „Die Wohnfläche wird mit 210 m² vereinbart“. In einer Internetanzeige wurde das Haus ebenfalls mit 210 m², verteilt auf sieben Zimmer, angegeben. In der Anzeige hieß es weiter: „… großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Sowohl vom Studio als auch vom Hobbyraum waren Fotos beigefügt worden.

Als der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte, lehnte dieser ab und stellte fest, dass eine Nachberechnung der Wohnfläche ergeben habe, dass die Wohnung lediglich 173,5 m² groß sei. Nachdem er nicht nur die Zustimmung ablehnte, sondern auch die Miete kürzte, kündigte der Vermieter fristlos.

Im Prozess stellte der Vermieter klar, dass beiden Parteien von Anfang an klar gewesen sei, dass sowohl das ausgebaute Dachgeschoss als auch der Hobbyraum als Wohnfläche berücksichtigt würden. Dies sei auch aus dem Internetinserat und bei der Begehung des Hauses vor Vertragsabschluss klar gewesen. Hinzu käme, dass der Mieter Architekt sei und deshalb die Wohnfläche selbst einschätzen konnte.

Der Mieter hingegen fand jedoch, dass die Wohnfläche nicht abschließend festgelegt worden sei und deshalb die Wohnflächenverordnung und die landestypischen Vorschriften (hier die bayerische Bauordnung) angewandt werden müsse. Deshalb weigerte sich der Mieter nicht nur, die geforderte höhere Miete zu zahlen. Er verlangte auch eine Rückzahlung der seiner Ansicht zu viel bezahlten Miete.

Das Amtsgericht entschied zugunsten des Vermieters und stellte grundsätzlich fest, dass es keine allgemeingültige Definition des Begriffs „Wohnfläche“ gebe. Diese könne deshalb im Rahmen der sogenannten Privatautonomie von den Vertragsparteien frei bestimmt werden. In diesem Rahmen könnten auch Räume zur Wohnfläche gerechnet werden, die nach dem öffentlichen Baurecht eigentlich nicht dazuzurechnen seien. Entscheidend sei deshalb für die Bestimmung einer Wohnfläche sei deshalb Einigung der Vertragspartner, welche Flächen dem Wohnzweck nutzen sollten. Hinzu käme im vorliegenden Fall, dass auch ohne besondere Fachkenntnis sofort erkennbar sei, dass die Wohnfläche ohne die umstrittenen Räume erheblich kleiner sei, als im Mietvertrag vereinbart war.