Mietschuldenübernahme des Jobcenters: Verpflichtung muss an Vermieter gehen

Verpflichtet sich ein Jobcenter, die Mietschulden eines Mieters zu übernehmen, muss die entsprechende Ver­pflichtungs­erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben werden. Wird die Verpflichtung lediglich gegenüber dem Mieter abgegeben, kann der Vermieter immer noch fristlos kündigen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2018 (Aktenzeichen 14 C 188/18)

In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die ein Vermieter gegenüber seinem Mieter wegen Mietrückständen ausgesprochen hatte. Offen waren zum Zeitpunkt der Kündigung eine Monatsmiete aus 2016 sowie die Mietzahlungen aus den Monaten Februar 2018 bis April 2018. Insgesamt waren Mietschulden von knapp 3.000 Euro aufgelaufen.

Das für den Mieter zuständige Jobcenter erklärte sich im Mai bereit, die Mietschulden zu übernehmen. Das Center erklärte dies aber lediglich gegenüber dem Mieter. Der Vermieter war deshalb der Ansicht, dass dies keine Auswirkung auf die Kündigung habe. Er klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg gab dem Vermieter im vorliegenden Fall recht. Der Vermieter könne sich hier auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 berufen.

§ 543 BGB (Auszug):
(2) Ein wichtiger Grund (zur fristlosen Kündigung) liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. …

Die Erklärung des Jobcenters hatte nach Meinung des Gerichts keinen Einfluss auf die fristlose Kündigung, da diese nach § 569 BGB unwirksam sei.

569 Abs. 3 BGB (Auszug):
… Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Das Gericht legte das Gesetz dahingehend aus, dass die Erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben werden müsse, um wirksam zu werden. Nur, wenn die Erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben würde, hätte dieser einen Anspruch gegenüber dem Jobcenter, den er unter Umständen auch hätte einklagen können.