20. Februar 2019 von Hartmut Fischer

Untervermietung untersagen?

20. Februar 2019 / Hartmut Fischer

In seiner Entscheidung, einer Untervermietung zuzustimmen, ist der Vermieter nicht frei. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Zustimmung nicht verweigert werden. Eine nicht gerechtfertigte Verweigerung kann sogar dazu führen, dass der Mieter einen Anspruch auf Entschädigung für den Mietausfall hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann in diesem Zusammenhang keine konkrete Befristung des Untermietverhältnisses verlangen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.07.2018 (Aktenzeichen 1 S 2/18).

In dem Verfahren ging es um den Wunsch zweier Mieter, ihre gemeinsame Wohnung unterzuvermieten. Als Grund gaben sie an, dass einer der beiden Mieter für längere Zeit beruflich nach London ziehen müsse. Die Kosten einer dadurch erzwungenen doppelten Haushaltsführung wolle man durch die Untervermietung reduzieren. Man habe auch einen Interessenten, der für die Nutzung der leerstehenden Räume die Hälfte der Mietkosten als Untermiete zahlen wolle.

Der Vermieter lehnte jedoch die Bitte ab. Die Mieter wollten die Angelegenheit nicht auf sich beruhen lassen. Sie reichten Klage beim Amtsgericht Stuttgart ein und verlangten, dass der Vermieter den durch den Verlust der Untermiete entstandenen Schaden ersetze. Das zuständige Amtsgericht gab den Mietern Recht.

In der Berufung, die der Vermieter daraufhin anstrengte, wies er darauf hin, dass der Mieter nicht die Dauer seines Auslandsaufenthaltes mitgeteilt habe. Doch auch beim Berufungsgericht (Landgericht Stuttgart) konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Die Berufung wurde zurückgewiesen und die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt.

In seiner Begründung stellte das Landgericht fest, dass die Mieter einen Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB hätten. Der Vermieter hätte die Zustimmung zur Untervermietung nicht verweigern dürfen.

§ 280 Abs. 1 BGB: „Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.“

Die Richter befanden, wie das Amtsgericht, dass die Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätten und der Mieter deshalb entsprechend § 553 Abs. 1 der Untervermietung zuzustimmen habe.

§ 553 Abs. 1 BGB: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Da § 553 Abs. 1 BGB keine Befristung der Untervermietung voraussetze, hätten die Mieter auch keine Angaben machen müssen, wie lange der Auslandsaufenthalt des einen Mieters dauern würde.