Wenn Eigenbedarfsgründe wegfallen

Spricht ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aus und fallen die Gründe hierfür nach dem Auszug des Mieters weg, ist der Vermieter verpflichtet, dies substantiiert zu belegen. Kann oder tut er dies nicht, ist er dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Zu ersetzen sind dann die Kosten des Umzugs und – bei einer teureren Wohnung – die Differenz zwischen neuer und alter Miete für 24 Monate. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgericht Waiblingen vom 15.01.2019 (Aktenzeichen 9 C 1106/18).

In dem Rechtsstreit ging es um eine Eigenbedarfskündigung einer zum Zeitpunkt der Kündigung noch in Amerika lebenden Vermieterin. Sie begründete die Kündigung mit dem Wunsch, wieder mit Ihrer Familie nach Deutschland ziehen zu wollen. Der Mieter räumte aufgrund der Kündigung die Wohnung. Diese wurde danach jedoch sofort nach dem Auszug erneut vermietet. Der Mieter bezweifelte deshalb den geltend gemachten Eigenbedarf der Vermieterin. Er verlangte Schadensersatz für die durch den Auszug entstandenen Kosten. Die Vermieterin wehrte sich hiergegen und führte aus, dass ein Umzug nach Deutschland nicht mehr möglich war. Ihr Mann sei in den Vereinigten Staaten schwer erkrankt. Er bedürfe der Pflege. Der Mieter blieb jedoch bei seiner Einschätzung und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht wegen vorgeschobenen Eigenbedarf.

Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters. Er habe Anspruch auf Schadenersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

§ 280 BGB (Auszug):  1. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. …

Wenn ein Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung nicht entsprechend der Begründung im Kündigungsschreiben nutze, müsse er detailliert begründen, warum der Eigenbedarf nicht mehr besteht. Die Vermieterin habe aber den Wegfall nicht substantiiert begründet. So habe sie – trotz ausdrücklicher Aufforderung durch das Gericht – keine umfassenden Angaben zur Erkrankung des Mannes gemacht. Sie hätte beispielsweise offenlegen müssen, wann der Mann erkrankt sei und welcher Art die Pflege sei, die er benötige und die den geplanten Umzug unmöglich machten. Da hierzu keine Angaben gemacht wurden, stehe dem Mieter Schadensersatz zu. Die Vermieterin müsse die Umzugskosten des Mieters erstatten. Sollte die neue Wohnung mit der alten in Bezug auf Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sein, müsse die ehemalige Vermieterin außerdem die Mietdifferenz für 24 Monate tragen.

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