1. August 2019 von Hartmut Fischer

Kein Wohnungszugang – kein Zurückbehaltungsrecht

#Mängelbeseitigung #Mietminderung #Zugangsverweigerung

1. August 2019 / Hartmut Fischer

Dass ein Mieter Mängel geltend macht, ist sein gutes Recht. Auch, dass er die Miete (angemessen) mindert, wenn die Schäden nicht beseitigt werden, ist sein gutes Recht. Doch was ist, wenn er selbst die Mängelbeseitigung verhindert, weil er die Handwerker nicht in die Wohnung lässt. Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10.04.2019 Stellung genommen (Aktenzeichen VIII ZR 12/18).

Vermieter muss Mängel beseitigen können

Der BGH stellte in den Leitsätzen zu seinem Urteil klar, dass der Mieter weder die Miete mindern noch von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen könne, wenn er dem Vermieter beziehungsweise den vom Vermieter beauftragten Personen den Zugang zur Wohnung verweigere. Dies gelte ab dem Moment, ab dem der Mieter das Betreten der Wohnung verweigere.

„Schwebendes Verfahren“ kein Grund zur Zutrittverweigerung

Der Mieter könne (wie in diesem Verfahren) auch nicht geltend machen, dass noch ein Rechtsstreit mit dem vorherigen Eigentümer der Wohnung anhängig sei und die Schadensbeseitigung aus Beweisgründen nicht durchgeführt werden könne. Dies widerspreche dem Sinn der Möglichkeit, bei Mängeln, die Miete zu kürzen.

Weiter führten die Richter am BGH aus, dass das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB dazu dienen solle, auf den Vermieter Druck auszuüben, damit die Mängel möglichst zeitnah beseitigt werden. Es wäre deshalb unredlich, dieses Druckmittel weiter zuzulassen, obwohl der Vermieter die Aufgabe wegen der Weigerung des Mieters nicht erfüllen kann.

Das Zurückbehaltungsrecht endet deshalb nicht nur, wenn der Mangel beseitigt wurde oder das Mietverhältnis endete, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung beziehungsweise die Duldung der Mängelbeseitigung verweigert. In diesem Zusammenhang verwiesen die Richter auf ihr Urteil vom 12.05.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 96/09).

In diesen drei Fällen, so der BGH, könne ein Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck als Druckmittel zur Mängelbeseitigung nicht mehr erfüllen. Die dadurch widerrechtlich zurückbehaltenen Mietbeträge sind dann grundsätzlich mit sofortiger Wirkung fällig.