6. August 2019 von Hartmut Fischer

Baulärm als Mietmangel?

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6. August 2019 / Hartmut Fischer

Baulärm kann Mietmangel sein

Das Landgericht (LG Berlin) hat in einem Urteil vom 15.1.2019 entschieden, dass Baulärm von einem Nachbargrundstück ein Mietmangel sein kann, der zur Mietminderung berechtigt (Aktenzeichen (67 C 309/18). Dabei spiele es keine Rolle, ob der Vermieter Verursacher der Beeinträchtigung sei oder eine Möglichkeit habe, dagegen vorzugehen. Der Deutsche Anwaltverein sieht das Urteil allerdings eher skeptisch.

In dem Verfahren ging es um eine Mietminderung, die ein Mieter wegen erheblichem Baulärm vorgenommen hatte. Der Lärm ging vom Nachbargrundstück aus, wo eine Tiefgarage abgerissen und ein Hochhaus neu errichtet wurde. Da der Vermieter die Kürzung nicht hinnehmen wollte, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung.

Lärm von nebenan als Mietmangel anerkannt

Das Landgericht Berlin teilte die Meinung des Mieters. Es stufte die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen (hier vor allem die Lärmbelästigung) als Mietmangel ein. Den Einwand des Vermieters, dass er keine Möglichkeit habe, gegen diese Beeinträchtigung vorzugehen, ließ das Gericht so nicht gelten.

Mietminderung keine „Strafzahlung“

In seiner Entscheidung berief sich das Landgericht auf den Bundesgerichtshof (BGH), der die Haftung des Vermi8eters in solchen Fällen bereits am 10.02.2019 festgestellt habe (Aktenzeichen VIII ZR 343/08) Die Mietminderung stelle keine „Strafe“ für den Vermieter dar. Durch die Minderung solle lediglich das Gleichgewicht zwischen den Pflichten des Mieters und des Vermieters wiederhergestellt werden. vielmehr soll hierdurch das Gleichgewicht der beiden gegenüberstehenden Pflichten wiederhergestellt werden. Die volle Miete sei nur für eine mangelfreie Wohnung gerechtfertigt – Störungen führten deshalb auch zu Mietminderungen, wenn der Vermieter dies nicht verantworten müsse.

Deutscher Anwaltverein betrachtet Urteil skeptisch

„Diese Entscheidung ist mit Vorsicht zu genießen“, kommentiert Rechtsanwältin Beate Heilmann das Urteil. Sie ist Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Es wird in anderen Entscheidungen der Landgerichte die Minderung wegen Baulärm und wohl auch Lärm vom Nachbargrundstück ausgeschlossen. Solange eine einheitliche oder höchstrichterliche Rechtsprechung nicht existiert, muss der Mieter damit rechnen, dass ihm ein Minderungsrecht nicht zugesprochen wird. Dies ist insbesondere für den Mieter gefährlich: Behält er die Miete aufgrund eines vermeintlichen Mangels ein, wird ein solcher aber vom Gericht abgelehnt, wendet sich das Blatt. Der Mieter ist dann mit Mietzahlungen im Rückstand und muss eventuell sogar mit einer Kündigung rechnen.“